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中国的房地产市场本质上是一个政策性市场。

2010年4月份，国务院出台“新国十条”《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，中国楼市正式开始执行"限购令"：要求购房必须与本地社保及纳税挂钩。

到了2011年，全国有超过46个城市执行了“限购令”，房地产市场开始迅速冷却：2011年北京房价增速仅有5%，2012年甚至首次出现负增长。

在2011年-2013年期间，有大量的人因为看空房地产市场，从而大量抛售房产，导致房地产市场存量迅速增长：2011年中国商品房库存为2.7亿平米，到了2012年增长到了3.6亿平米，一年暴涨33%。

而到了2013年年底，全国商品房存量已经激增到了4.9亿平米，到了2014年库存已经高达6.2亿平米，终于达到顶峰，达到了7.1亿平米。

限购五年时间，全国房地产库存增长了三倍。

人才引进+落户"零门槛"+定向放松,新一轮楼市政策松绑玩出"新高度"!(图1)" style="max-width:100%!important;height:auto!important;" alt="人才引进+落户"零门槛"+定向放松,新一轮楼市政策松绑玩出"新高度"!(图1)" src="https://www.sh112.com/000/419.jpg" width="666" />

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因此到了底，中国房地产市场已经到了不得不启动“去库存”的政策调整：正式出台"330"新政，全面启动“涨价去库存”周期。

首先是通过多次的“降准降息”，加大货币流动性来刺激房地产需求：降准高达5次，降息达到了4次，流动性泛滥局面形成。

其次是允许各地全面放开“限购令”，让资金进入到房地产领域，刺激需求达到去库存的效果：全国40个城市全面取消限购。

大幅降息降准+限购取消+棚改，直接推动了全国商品房的库存下降：从的7.1亿平米直接下降到了的5.2亿平米，两年时间通过政策消化了2亿平米的商品房库存。

同时大部分城市的房价从到，全部实现了快速增长：北京房价仅有2.8万/平米，北京房价增长达到了4.8万/平米，两年房价涨幅高达70%。

3月，随着“317”新政的出台，历时两年的去库存周期正式结束，房地产调控重新开启，夜壶又被扔进了床底下。

通过以上的回顾，我们应该清醒的看到：上一轮房地产调控松绑，根源在于库存的高增长，而随着库存的下降，政策红利周期也就随之消失了。

而新的调控政策周期已经执行了接近3年的时间，未来还会不会有政策红利的"松绑"周期呢？我们认为，最近的一些消息还是非常值得关注的。

首先是南京官方确定“六合区”全面放松住房限购政策，在该区域购房，非本地户籍不需要再提供社保及个税证明。
其次是天津和河北分别在滨海新区、宝坻中关村园区及北三县地区，均执行“针对北京非首都功能疏解项目的定向松绑政策”，这是典型定向松绑。

而在此之前，其实已经有过两轮的楼市变相松绑的政策：

第一轮是开始于的"人才新政"，各地以“抢人才”的方式变相松绑，推动了一轮房价的上涨：根据统计，就有超过20个城市发布了人才引进新政，全部对购房资格进行松绑。

第二轮则是开始于的落户“零门槛”，各地从“抢人才”演变成了“抢人”，落户门槛进行了大规模松绑，有些城市甚至只要拿个身份证就可以直接落户。

落户"零门槛"政策主要源于4月份国家发改委公布的《新型城镇化建设重点任务》，里面要求城区人口在500万以下的城市就要大规模放松落户门槛。

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截止到10月份，已经有超过30个城市执行了近乎"零门槛"落户新政，只要有身份证和学历证，去了就当场办结落户，房子随便买买买！

但是由于经济下行压力加大，高债务的“灰犀牛”和中美贸易战的“黑天鹅”同时存在，导致国内购房客户观望情绪加重。

零门槛落户新政效果明显下降了，楼市全面趋冷。这就导致地方政府不得不推出“限购松绑的3.0版本”：定向放开政策。

定向松绑中，最典型的就是大湾区的珠海：5月份，珠海针对港澳人士，直接取消限购，不需要设定任何条件。而非本地户籍的内地人，只要手里有一张人才证明，也可以直接不限购。

接棒“定向松绑”政策是天津和廊坊北三县，即针对北京疏解到本地及通州的北京单位及个人，直接不限购。

到了，我们判断将会有更多的城市会出台“定向松绑”政策：只要在同一个都市圈内的人，不需要落户，直接就可以买买买。

“北京的人，可以去环京买；上海的人，可以去环沪买；深圳香港的人，可以在整个大湾区买买买”，大城市圈协同发展战略将至此形成。

这背后的政策逻辑是：跨城市之间买房，不是炒；但跨城市群之间买房，肯定是炒房。因此要把打击炒房的目标，锁定禁止跨城市群之间的购房行为。

未来的城市群内部将会实现1小时交通圈，工作居住的范围往往是跨城市型的，工作在一个城市，而居住在另外一个城市，通过城际铁路及大跨度地铁来实现通勤。

因此在这种背景下，再对城市群内部的单个城市进行“社保型”限购已经不适合了：这将严重阻碍城市群之间的内部自由流动。

在北京工作的人，要想在廊坊买房居住，必须要到廊坊去工作弄个社保的局面必然会被打破：这是典型的一亩三分地思维。

同样，凭什么在深圳工作的人，要去东莞买房居住，需要在东莞工作社保及纳税呢？如果这种局面不打破，建设跨区域的交通格局，打造1小时交通圈完全是浪费。

因此未来在大城市群内实现楼市的全面“定向松绑”，城市圈内部城市的“社保认同”是一个大趋势，只有这样，中国的大城市群战略才能持续推进下去。

因此，我们判断，的大城市群战略的“定向松绑”政策，将会是中国楼市面临的最大政策红利，城市群内的交通布局、产业转移方向，都将决定城市圈内人口的流向，从而决定各个城市未来楼市的生死。