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房地产税到底要起什么作用?一起了解一下

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2020-04-01 16:36  浏览次数:470
核心提示:中国毕竟是一个有14亿人口的大国,在城镇化的进程中,有如此庞大的人口基数和收入增长的基础,作为个人投资主体一定会在空间里选择更好的城市和地段,寻找长期有投资价值的房产。
“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”3月8日,在十三届全国人大第二次会议上,全国人大常委会委员长栗战书表示。
在此三天之前,国务院总理李克强在政府工作报告中表示,健全地方税体系,稳步推进房地产税立法。在去年的政府工作报告中,李克强就提到将稳妥推进房地产税立法。
这一消息随即引发公众的强烈关注。房地产税将动谁的“奶酪”、征收的方式是什么、是否会影响房价等问题都处于讨论的核心。
对此,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁指出,根据中国现实情况和未来目标,稳步推进房地产税立法,可以起到调节收入差距、防止投机、遏制地方政府短期行为、增加一部分地方政府税源的作用,同时可以逐步地解决土地管理制度改革的相关问题。如果实施得当,应该不会影响到房地产市场的稳定,也不会引发社会的强烈反响,还会更有利于各项改革的顺利推进。
征收房地产税的逻辑
《财经》:如何理解房地产税立法的初衷?
李铁:就我个人理解,人大报告中提出推进房地产税立法,应该是针对前一段时间房地产市场出现的一些问题,通过税制的改革平抑房地产的供求波动。重点是防止两个倾向,一是供需过热,二是房价过度上涨。而诱发这两个倾向的原因主要涉及到对房地产投资的过度,并涉及到人们购房的目的和动机到底是什么。
很多人担心,大量资金流向房地产行业,可能导致房地产泡沫的产生。房地产在中国近三十年的城镇化发展进程中,承担了相当一大部分的货币和金融功能。仔细分析,中国的城市发展得非常快,公共服务水平日益提高,其中一部分城市的优质资源过度集中,引发了房价上涨。中国毕竟是一个有14亿人口的大国,在城镇化的进程中,有如此庞大的人口基数和收入增长的基础,作为个人投资主体一定会在空间里选择更好的城市和地段,寻找长期有投资价值的房产。
为什么呢?在各类资产中,能获得潜在现金增值收益的途径只有几个。第一是银行利息。但是,在经济快速增长中,银行利息不足以让投资者获得稳定的增值收益。货币超发、汇率的变化都会让放在银行的资金贬值。第二是股票,但在20多年的股市发展史中,牛市的比例非常小,而且需要专业性的操作,一般的城乡居民想要从中获利很难。第三是基金,其收益主要还是来自股票和房地产。第四就是房产,其实中国人向来就有买房置业的传统。另外,还有一些小众投资对象,比如古董和珠宝等。
过去几十年的城镇化发展证明,投资房产虽有一定风险,但是相比于其他投资选择,风险小很多。即使房价在某一段时间上涨停滞,但过一阵又会涨起来。房价大跌的现象很少发生,并不像股票,投入的钱随着股市的波动,甚至会血本无归。房子一般都放在那里,还是家庭的一份资产。而且城市的建设始终没有停顿,城镇化的水平也在不断提高,买的房子虽然会有一段时间形成资金闲置,但是早晚还是会涨起来的,何况还可以租出去收租金。正是因为如此,房产成为了人们重要的投资选择。
当下人们感受到在三四线城市房地产供给过度。而在一线城市和部分二线城市房价上涨过快。对于解决房价上涨问题,方法之一是从投资需求和投机需求两个角度去遏制。征收一定的税,就有可能增加购房和持有房产的成本,一定程度上平抑购买需求。资金长期沉淀在房产上,同时持有成本在增加,会降低人们的购买欲望。同时,当购房成本足够高,高到超过了银行的利息损失和股票的损失时,资金流向会发生变化。
其实,现在限购、限贷等政策导致人们无法购买很多套房,“住房不炒”的目标已经实现。未来的政策目标,是如何减缓更多的新增资金流向房地产这个渠道。
《财经》:对于征税行为的另一个主体——地方政府,房地产税会产生什么样的影响?
李铁:房地产过热的触发因素部分与城市政府的行为有关,例如通过出让土地获得“土地财政”。优质资源越集中的地方,政府可获得的土地出让金收益越高。比如北京、上海等一线城市的主城区,不同地段按照空间分布,土地拍卖价格是不一样的,高的达数千万一亩,少一点的为七八百万。而在距离都市圈较远的县城或边远地区城镇,土地的出让价格至少都有几十万。
对于地方政府来说,只有大力发展房地产,才能最快获取最高额的土地出让收入。地方政府的官员才能用这部分收入做他们想做的事情。好处是中国的城市政府可以很快做到发达国家城市几十年也干不了的事情。但另一方面,这也在某种程度上催生了政府投资城市发展的短期行为,造成大量资金浪费。无限膨胀的利益动机,让地方政府有强烈的获利诉求,并导致房地产过热。
在发达国家,房地产税是地方政府收入的重要来源。这种收益虽然不是非常丰厚,但长期而稳定,且每年都可以用。通过房地产税收,能够将地方政府的短期行为长期化。同时,因为是税收,政府支出会受到严格的制度约束。
现在一些地方政府面临的问题是,由于房地产供大于求,这就意味它们很难再获得大笔的土地出让金,土地财政无法维持。未来,如果房地产税开征,至少能缓解一定的压力,让地方财政获得一部分长期稳定收益。同时也会迫使地方政府的行为发生相应的变化。例如过去地方政府有卖地收入,可以大把大把地花钱。而今后的支出行为将会向细水长流转变,原有的政府性基础设施投资,一部分可以交给市场,公益性部分,可以通过PPP的方式购买服务。
《财经》:有观点认为,房地产税收所得无法弥补地方政府的土地出让金损失,因此无法改变一直以来城市政府“卖地求发展”的模式,你怎么看?
李铁:其实城市政府会同时受到两方面的压力,迫使他们改变发展模式。
一方面,如果土地卖不出去、房子卖不出去,会形成巨额债务,市场会自动发出信号:此路不通。此外,中央政府的主管部门也可以通过房地产库存的积压情况,来决定未来土地指标的计划分配。如果以往的用地指标用不完,那么接下来的土地指标可能就不给它了。这样,一旦政府和市场都给出明确信号,土地财政的路是走不下去的,从而会倒逼着形成一种新的发展机制。
另一方面,通过税收来调整利益格局,一定程度上也提供了未来的城市发展模式和目标。这个政策导向很清楚,防止地方政府在卖地上过于热情,导致供给过剩。而从税收控制上泼一点儿冷水,从制约房地产需求方面控制着地方政府的热度。
通过税收方式改革的调整,地方政府的支出行为就会受到影响,会受到严格的税务管理。继而影响到城市的基础设施和公共建设支出,会更多地放宽市场主体的参与,对政府的短期政绩支出则会自动产生制约作用。当然,地方政府这么多年欠下的巨额债务,靠收房地产税是无法很快偿还的,未来还可以通过其他方式来综合配套解决。但是一定量的税收仍可以解决公共支出方面的部分问题。从未来的城镇化进程来看,大规模铺张的城市基础设施建设,大拆大建的城市建设模式,在很多地方都难以实现了。相应的,城镇化也进入相对稳定的发展期,城市建设将会处于集约发展阶段,而不是过去的粗放型扩张。
我们谈提升新型城镇化的质量,一方面要推进户籍制度改革,一方面要解决以房地产为导向的城市发展模式转型的问题。事实很明确,过去城市大规模、粗放型扩张的路已经走不下去了。
能适应现有的制度环境吗?
《财经》:有观点认为,中国现行的土地制度与西方不同,在现有制度条件下开征房产税,有可能对城镇化乃至经济的发展带来负面影响,你的观点是什么?
李铁:我们的改革开放在很多方面都借鉴了西方的发展经验,但是各类制度建设,例如土地制度、财产制度、税收制度等都是在借鉴发达国家经验的基础上逐步形成了具有中国特色的制度。我在和其他学者讨论时曾经提到过,中国的城镇化、户籍改革问题能否借鉴西方,我的看法是可以借鉴,不能照搬。
在现行的土地管理制度中,中国与西方最明显的区别是土地的所有权问题。很多人看到了改革开放前几十年国家征用土地时存在的一定的不公平性。具体来说,各级政府很长时间里都低价拿地,影响了农村集体经济组织和农民的权益,也曾在一段时间内引发了失地农民的情绪不满。
但是人们往往忽略了,私有土地制度条件下的圈地运动在十七、十八世纪的欧洲城市化过程中,也带来了相当大部分农民利益的丧失。此后,失去土地的农民都进入城市,成为贫困人口,从而在城市形成了巨大的社会矛盾。这类矛盾贯穿了十八世纪到二十世纪上半叶,只是两次世界大战之后形成的新的利益分配格局,才缓和了这些发达国家城市中的社会矛盾。

中国在四十年的改革开放过程中,特别是近二十多年的城镇化高速增长过程中,已经逐步化解了类似的矛盾。30年来,中国的征地制度在不断调整,不断提高对失地农民的补偿标准。近些年来,因征地拆迁引发的恶性事件已趋向减少,对农民的补偿水平越来越高。在城市近郊区一大部分被征地农民已经通过补偿进入了中产阶级的行列,因拆迁而致富的现象已经比较普遍。随着城镇化的发展、城市基础设施水平提高、城市公共服务水平提高,对农民的政策条件变得越来越有利,这是不能不承认的现实。

 
(文/王倩)
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