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二三线城市争建摩天大楼 是否暗藏风险

放大字体  缩小字体 来源:小辣椒 2019-07-03 09:58  浏览次数:236
核心提示:随着我国经济和城市建设的快速发展,一座座摩天大楼在很多城市“拔地而起”,大楼的高度不断刷新。记者近期调研发现,在中西部省
 

随着我国经济和城市建设的快速发展,一座座摩天大楼在很多城市“拔地而起”,大楼的高度不断刷新。记者近期调研发现,在中西部省份的不少二三线城市,在各种因素综合作用下,摩天大楼建设正如火如荼,在展示经济社会发展成果、刷新城市天际线的同时,也存在摩天大楼高度与地方财力、经济和产业支撑不匹配等问题,暗藏一定经济和金融风险。

摩天大楼在二三线城市“拔地而起”

摩天大楼,又称为超高层建筑。随着高层建筑不断发展,摩天大楼的定义在各国存在一些差异。根据我国《民用建筑设计通则》有关规定,建筑高度大于100米的民用建筑为超高层建筑。

摩天大楼作为现代建筑技术的结晶,是展示经济、社会发展成果的有效手段,可以明显提升城市形象。由于摩天大楼所处的位置显要、造型独特、视觉效果强烈,往往会成为所在城市的“名片”。

有关城建专家认为,摩天大楼具有节约城市用地,缩短公用设施和市政管网开发周期、加快城市建设的特点。一些摩天大楼建成后成为当地的地标性建筑景观,对完善城市功能、创造新的产业带和新的投资热点起到一定作用。

 

每年,世界高层建筑与都市人居学会(CTBUH)都会出版一份研究报告,对上一年竣工的所有200米及以上建筑进行分析。数据显示,中国在建造高层建筑方面仍保持着最高产的地位,2018年完成88栋。按城市分,全世界竣工摩天大楼数量最多的前10名城市中,中国6个城市上榜,其中3个城市地处中西部。在第11到第18名中,也有多个中国城市。

记者在东北某省会城市采访发现,近年来当地摩天大楼的建设速度很快。记者登上市内一处较高的建筑物楼顶看到,附近一些高层建筑已竣工,多数是集商场、商住、酒店等多功能于一体的城市综合体。

“金融服务类企业仍是大面积租赁需求的主要推动力。”东北地产界一位人士表示。

在广西南宁,1993年3月竣工的一座大厦,高138米,成为当时全自治区最高的建筑物。9年后,当地才有另一座大楼以159.7米成为“第一高度”。随后,当地的地王大厦以276米的高度连续7年占据“第一高楼”宝座。近年来,随着当地经济快速发展,越来越多的摩天大楼拔地而起,“第一高楼”一次次被刷新。

在西部某工业城市,目前已建、在建和规划的200-300米的建筑共有4座,300米以上的有1座。

一位从事城市规划的干部表示,随着城镇化步伐的加快,摩天大楼的建设成为一些城市相互比拼的重要参照。不少二三线城市之所以热衷于建设摩天大楼,在于摩天大楼能在一定程度上提高城市的土地集约利用水平,丰富城市景观和天际轮廓线,推动固定资产投资增长,有助于向外界展现一个地方经济、社会发展的成就和欣欣向荣的城市形象。

摩天大楼建设热潮暗藏风险隐患

在摩天大楼拔地而起的同时,一些大楼较高的空置率带来的风险不容忽视。在长沙的一个新兴商务区,目前当地甲级写字楼市场供过于求,仍为租方市场。2018年末,这个片区迎来数个甲级写字楼入市,其甲级写字楼空置率达到81.3%。

在西部某城市,一栋318米高的大厦已于2018年一季度竣工,分为酒店、商业和写字楼三个部分。项目业主方有关负责人表示,目前酒店和商业部分没有资金投入,没办法按计划开拓市场。而写字楼总建筑面积9.3万平方米,商家入驻仅3.5万平方米,空置率约为62%。“走量不理想,来看的人很多,但是真正下手的不多,50层以上的部分基本都没有租出去。”

另一栋380米高的摩天大楼是当地第二高楼,业主单位一位项目主管表示,B塔已经建成运营2年了,但受经济下行等因素影响,近来商户退租、退铺的现象明显,人流量也在下降,公司面临不小的压力。在西部地区的另一座城市,随着经济下行压力加大,不少摩天大楼业主方正面临银行政策收紧的困局。

多位摩天大楼的业主单位负责人表示,高楼建成交付后,在运营上都会不可避免地面临较大压力,空置率短时间内很难下降。

有分析指出,摩天大楼出租率的高低往往与所在城市第三产业在GDP中的比重密切相关,一旦摩天大楼的数量超出了城市的经济承载力,就会出现供给过剩的局面,而摩天大楼建成后能否获得收益,关键取决于出租率。目前,空置率成为困扰摩天大楼的一大难题。

此外,还有业内人士提醒,摩天大楼建成后,管理和维护成本高昂,亦可能极大地挤占租金等有限渠道的收入,还将面临国家政策收紧、市场环境发生重大变化等因素导致的资金短缺风险。

其次,摩天大楼消防安全隐患大。广西南宁市消防支队防火处工程审核科高级工程师黎承介绍,随着摩天大楼体量越来越大、高度越来越高、构造越来越复杂,再加上大量新材料、新工艺、新技术的广泛应用,其潜在的火灾危险性日益攀升,已逐渐成为消防安全的“短板”,给消防工作带来了更为严峻的挑战。一旦此类摩天大楼发生火灾,极易形成强烈的“烟囱效应”,人员疏散、逃生、灭火工作将会相当困难。

记者从消防部门了解到,当前的灭火救援能力尚不足以全面应对超高层建筑火灾。目前我国消防登高车的最高作业高度才到100米,实际上,受地理环境和自然环境的影响,消防登高车最高只能升至极限值80%左右。即便如此,许多城市只有一台这样的消防登高车,有的城市甚至没有。

此外,超高层建筑对环境会造成一定负面影响。在城市中心区集中建设超高层建筑,会对周边自然环境造成负面影响,如影响采光、空气流通不畅、光污染,容易产生“热岛效应”。

遵循市场规律 避免盲目开发

业内人士表示,摩天大楼的建设体现了城市的经济发展水平,其建设应符合所在地的城市建设目标,应科学规划,不应盲目建造“世界之最”“世界最高”等建筑。

记者在调研中发现,一些著名的文化古城核心区,不断冒出一座座“耸入云端”的摩天大楼,有的甚至就在世界文化遗产的附近建起了高楼,影响古城风貌。

业内人士表示,在建设摩天大楼过程中,一定要遵循市场规律和经济规律,防止行政之手打造政绩工程、形象工程。

同时,在决定建设摩天大楼前需要综合考虑各方面的因素,从安全、环境、实用性等方面全面考虑。应充分考虑城市总体开发强度,使其符合城市规划布局和分区要求。在摩天大楼的开发建设中,应完善总体城市设计、建筑密度分区、区域人口规模特征、区域交通(环境)影响评价等研究工作,有效加强城市规划的控制和引导作用,尤其二三线城市要根据城市本身的地质、商业配套、地方财力等条件,以谨慎的态度冷静面对摩天大楼建设热潮,避免盲目开发。

此外,还有分析人士认为,建设摩天大楼也要综合考虑消防安全、节能环保和运营维护负担等问题,防止过度开发。

 


上海户口新政热点问答:上家拒不迁出户口可强行迁出

  原标题:[问答]房屋出售后,上家拒不迁出户口可否直接强行迁出?户口新政还有啥亮点?

  市民张先生: 

  我和前妻已办了离婚手续,打算卖掉房子。但前妻的户口在里边,我和下家已经签好买卖合同,对方暂扣了十几万元房款,称户口迁出后再支付。我联系前妻,前妻不愿迁。最近我从新闻里听到上海有了迁户口新政:

卖房后,上家户口不愿迁走的,可以强迁。所以我想问:这一政策具体是怎么规定的?还有哪些新政条款能否理理?

  记者调查

  《上海市常住户口管理规定》今年5月1日起实施,对上海的户口管理作了明确规定。依据《规定》第三十二条,房屋所有权或者公有居住房屋承租权因交易已发生转移,现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的,房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出,对拒不迁出或者无法通知的,可以直接将其户口迁至社区公共户。

  据此,假如张先生与前妻在离婚析产时,上述房屋产权归属张先生无异议,那么,其前妻应迁出户口;如拒不迁出,张先生可以要求公安派出所将其前妻户口直接迁出。

  5月1日实施的《规定》,除了产权转移后可以直接迁出户口这一亮点外,还明确了——

  常住户口的登记原则:根据新户口管理规定,本市常住户口居民应当按照“先家庭户口,后单位集体户口或者部队集体户口,再社区公共户口”的顺序登记常住户口,且只能登记一个常住户口。婴儿出生登记按照随生父或者生母自愿落户的原则,向生父或者生母常住户口所在地公安派出所申报。对于申请人无法提供相关证明材料的,可以提供纳入本市司法行政部门目录内司法鉴定机构出具的亲子关系司法鉴定意见书。

  划定了可迁入房屋户口的亲属范围:

  1)本市常住户口居民依法取得房屋所有权、宅基地使用权或者公有居住房屋承租权的,可以将户口迁入该房屋所在地址;

  2)与房(地)产权利人或者公有居住房屋承租人具有直系亲属、配偶、配偶的父母关系的本市常住户口居民,经权利人或者承租人同意,可以将户口迁入该房屋所在地址。

  3)与房(地)产权利人或者公有居住房屋承租人不具有直系亲属、配偶、配偶的父母关系的本市常住户口居民,以该房屋为实际居住地的,经权利人或者承租人同意,可以将户口迁入该房屋所在地址。

  4)房(地)产有多个权利人的,权利人之外的人员户口迁入该房屋所在地址应当经全部权利人同意。

  开具户籍证明的范围:难以用居民户口簿、个人户口卡证明的下列事项,公安派出所应当开具户籍证明:一是户口登记项目内容变更更正证明。主要包括公民更正或者变更姓名、性别、民族、出生日期、公民身份号码等五项户口登记项目内容,或者因户口迁移,凭居民户口簿无法证明的事项;二是注销户口证明。主要包括公民因死亡、服现役、被判处徒刑等注销户口,或者因重复(虚假)户口被注销户口事项;三是历史户籍档案等能够反映的曾经同户人员间的亲属关系证明。

  涉外婚姻、海外生子等情况的户籍问题:

  1)父亲或者母亲为本市常住户口居民,其在澳门、台湾地区或者国外生育的,未取得澳门、台湾地区居民身份或者外国国籍,持中国护照、旅行证或者出入境通行证入境后在本市实际居住的未满十六周岁的子女,可以向父亲或者母亲常住户口所在地公安派出所申报出生登记。

  2)父亲或者母亲为本市常住户口居民,其在国外生育、未取得外国国籍,持中国护照入境的年满十六周岁的子女,依照本市华侨回国定居的有关规定办理常住户口。

 

 

 

 

 
(文/小辣椒)
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