转眼已经步入，回首上海楼市，可以简单地概括如下：商品房成交量整体“先扬后抑”，即先提升后下降。从三月小阳春，市场热度短暂提升后步入整体平稳状态，直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力，促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现，所以自九月份到年底，楼市成交量持续下降，略显冷清，但价格基本保持平稳。
具体而言，根据中指研究院数据显示，2月初受春节假期影响，成交先降后升，月末下降;3月初延续平稳态势，随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动，6月首周成交量下降，随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周，成交持续下滑，下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。
从政策角度来看，全国整体的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，上海也没有发布楼市相关的重磅政策，以影响平稳态势。即使针对临港片区限购政策略微松绑，也只是为了引进人才 ，带动当地的经济贸易，并未全面开放限购，导致房价大幅度上涨。
从价格上看，因限购限贷政策升级以及调控政策的持续笼罩，上海商品住宅成交价格保持稳定。根据中指研究院总结的数据显示：全年商品住宅成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。对成交价位进行细分，其中500-1000万总价段仍为成交主力，占比为32.4%，较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度最大，为16.1%，较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度最大，为13.1%，较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。不同区域的成交均价及涨幅也有所不同：静安、黄浦、卢湾(新黄浦区)、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米;崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%;卢湾跌幅超过5%。
不难发现，偏远地区如崇明区、金山区因交通不便利、配套设施不健全等原因，其成交价格稳中有降，而靠近市中心等繁华地区的房价依旧高位运行;改善型客户的需求逐渐扩大，200-300万总价段的成交量在下降，500-1000万总价段以及400-500万总价段的成交量上升速度较快，说明从小户型置换到大户型、以及从偏远地区搬迁到繁华地区的购房者数量正在提升。
数据来源：中指研究院
最后再来看一下上海二手房市场，三月楼市小阳春态势让二手房住宅成交量同比上涨30.7%，而到了5月份之后成交持续走弱，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。前11个月，上海二手房成交套数为20.9万套，达到近三年的成交高点。此外，住房成交价格在36800元/平米-39500元/平米的价格区间波动。处于该均价的地区基本集中在奉贤、青浦、松江、南汇、宝山、浦东等地区，既不繁华也不偏远，说明刚需客户的数量依旧庞大，购房者对交通的便利性、周边资源都有一定的要求。
一、坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施,切实将房价控制在合理水平。根据本市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力等，综合研究确定新建住房年度价格控制目标，并于2011年3月底前向社会公布。
二、进一步完善廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和动迁安置房“四位一体”的住房保障体系。继续放宽廉租住房准入标准，逐步扩大政策受益面，实现“应保尽保”；在加快推进中心城区和部分郊区经济适用住房申请供应工作基础上，年内进一步放宽申请准入标准，扩大经济适用住房受益面；研究试行经济适用住房租赁、租售转换新机制。加快保障性 住房房源建设和供应，全年开工建设和筹措保障性住房1500万平方米(约22万套)。继续加大旧区改造力度，拆除中心城区二级旧里以下房屋80万平方米 (受益家庭约3.2万户)，启动郊区城镇危旧房改造。加大保障性房源筹措力度，新出让商品住房地块必须按照不小于5%比例配建保障性住房。按照国家要求，确保完成2011年全市保障性安居工程目标任务。
三、个人将购买不足5年的住房转手交易的，全额征收营业税。严格按照《上海市人民政府批转市住房保障房屋管理局等五部门关于进一步加强本市房地产市场调控加快推进住房保障工作若干意见的通知》(沪府发〔2010〕34号)规定，根据不同的销售价格确定土地增值税预征率，做好土地增值税征收管理工作。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目(具体项目由住房保障房屋管理部门提供)，进行土地增值税清算和稽查。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。税务、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门要加强配合，加大应用房地产价格评估技术强化存量房交易税收征管的试点和推广力度，坚决堵塞通过“阴阳合同”产生的税收漏洞。
四、积极稳妥推进本市房产税试点工作，认真实施《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，建立健全市与区(县)房产税试点工作机制，进一步完善全市统一的房地产信息管理平台，加强政策宣传和征收管理。
五、对居民家庭向商业银行贷款购买第二套住房的，其首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对为改善居住条件购买第二套住房的，住房公积金个人贷款首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。继续加强对执行差别化信贷政策情况的检查，严肃查处违规贷款行为。
六、强化保障性住房和商品住房用地等年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序等内容，确保各类保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地年度供应总量的70%。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决及时纠正和严肃查处。同时，今年的商品住房用地供应量原则上不低于前2年平均实际供应量，并根据土地市场情况，合理安排土地供应上市节奏。
加大闲置土地处置力度，按照国家和本市闲置土地处置的法律法规和政策规定依法处置。严格查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款)，不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。
七、自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险) 缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
八、各区县政府和市有关部门要按照2011年本市确定的保障性住房建设、供应目标，新建住房价格控制目标，落实工作责任，积极推进。要将住房保障工作目标纳入区县政府年度考核，对政策落实不到位、工作不得力、计划目标未完成的，要进行约谈，直至追究责任。
九、新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传本市住房保障工作进展和成效，引 导居民理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人责任。各有关部门要深入解读各项调控政策措施，及时解答市民关心的问题，共同维护房地产市场平 稳健康发展的良好局面。
上海楼市趋势预测

基于的整体情况来看，三月之所以成交量“暴增”，是因为距上海限购政策的出台刚好满三年，很多人的限购资格得到解禁，无论是对于买方还是卖方而言，房产成交的需求都得到释放，但结果是热度的提升只是阶段性的;同理，临港片区的限购政策放松，对上海楼市的利好影响也是短期而有限的。限购、限贷政策从未从根本上放松，楼市趋于理性。专家预计，上海房地产市场调预计仍将以稳为主，紧缩之势延续;需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。由此可以推测，接下来的一年里在价格方面，房价既不会大涨，也不会大跌。