上海市房地产调控政策再度加码，无论是首套房、二套房、非普通住宅，首付比例均显著提高，贷款资格认证重回& 认房又认贷&，这些政策相比10月6日发布的& 沪六条&更加严厉，彰显上海市政府对于楼市调控的坚持及稳定房地产市场的决心。

　　12月3日，上海楼市新政发布后的第一个周末，位于上海宝山区的招商花园城开盘，推出200余套公寓及部分叠加别墅户型，公寓面积在73-110平方米，总价约300万元。一大早就有购房者在场外排队等待开盘，仅仅一上午，所推房源已剩不多。

　　换房者一夜之间多付135万元

　　对上海白领王佳(化名)而言，这个冬天寒风刺骨，冰冷异常:& 我们只是普普通通的人，想换套房子给孩子读书而已。&

　　多年前，王佳使用商业贷款，在江苏的昆山花桥投资买了第一套房。目前，王佳和老公虽没有上海户口，但两人均已缴满五年社保，符合上海的购房条件。年后，两人的孩子将入读小托班，下半年准备上幼儿园。考虑到上海的教学质量和教育环境比昆山优质，王佳和老公看中了嘉定新城某学校附近的一套房，单价4万多一平方米，总售价450万元人民币。

　　王佳随即开始了换房行动。王佳先将花桥的旧房卖给了同事，售价208万元，还掉几十万贷款后，剩余160万元。按照之前的贷款政策，王佳将花桥的房子卖掉再在上海买房属首套，即便超出了上海对& 外环以外230万元以下为普通型住宅&的认定，也只需付三成首付。加上跟亲戚借的钱，王佳一共准备了四成首付-180万元，剩余的近300万元，她预计用公积金和商贷组合贷款支付。

　　新政出台的当天，王佳交给嘉定卖家20万元定金。

　　一夜之间，形势大变。新政要查全国的贷款记录，王佳购买嘉定新城的房子，成了二套房，同时按照对非普通型住宅的认定，需要支付七成首付，即315万元-王佳还差135万。再加上各种税费，王佳坦言已是不能承受之重。& 20万元甚至50万元我都可以再去借，但是还差近200万元啊，我可能借得到吗？不可能的啊。&

　　除去置换突然失败的挫败感，王佳还担心自己20万元定金不能退还。所签合同约定:如果政策导致购房者不能够买，可以退还定金。但现在，不是政策导致王佳不能买房，而是她在能买的情况下付不起七成首付。目前，中介也未能给王佳以明确回复。

　　对于接下来的打算，王佳还是无奈:& 这次买不了，只能暂时先不买。现在政策压住了，房价也不会涨，我租个半年到一年的房子，再等一等，等个半年吧。到时候再筹些钱，再找满意的房子。&

　　上海财经大学不动产研究所执行所长陈杰在接受时代周报记者采访时注重提醒说，此次上海楼市调控新政的最大亮点，除了从开启& 认房又认贷&模式，还在于& 参考人民银行征信系统中全国各地商业性住房贷款记录或公积金贷款的记录&，& 这表明全国性的银行范围之内的贷款数据联网已经完成了，在全国各大城市调控政策中，这还是第一次提出&。

　　同时，此次新政在公积金层面，也有比较严厉的收紧。《通知》表示，要严格执行公积金差别化的信贷政策。对于第二套住房的公积金贷款，要实现四个目标。第一是提高首付比例，第二是上浮贷款利率，第三是降低贷款最高额度，第四是限制贷款次数。这样的规定，使得近期公积金贷款方面的门槛将提高，进而使得公积金资源更多地保障刚需购房群体。另外，政策也对公积金缴存账户余额等内容进行了固定，减少了后续盲目提取公积金等做法。 将实行统一的居住证及积分政策，违反计生将取消积分资格;有外来务工者表示，愿意深造并多纳税、考虑去临港买房工作，从而换取积分 　　在实施了超过10年之后，上海的居住证制度即将迎来巨大改变。

　　从7月1日起，上海开始实施居住证积分管理，但凡达到标准分值120分的外来人员，就可以享受包括同住子女参加高考等市民化待遇。而这种市民化待遇，区别于户籍人口之处，在于父母不能投靠、不能享受上海市低保待遇、不能申请购买共有产权房三项。

　　6月19日，上海市政府发布了即将实施的《上海市居住证管理办法》(下称《管理办法》)。根据该《管理办法》，上海取消了人才居住证和一般居住证的差别，统一施行积分制，并根据不同的积分，为持证者提供梯度化的公共服务。

　　境内来沪人员持有居住证后，可通过基础指标、加分指标、减分指标和一票否决指标组成的积分体系进行积分。总的来看，持证人越年轻、学历或职称越高、专业越紧缺、纳税或其他社会贡献越多，积分就越高。

　　与此同时，持证人虚报材料、有行政拘留记录和一般刑事犯罪记录将被扣分;如果违反计划生育政策或曾严重刑事犯罪，将被取消申请积分资格，即一票否决。

　　详解积分制

　　居住证制度在上海实施已超过10年，自2002年6月起，上海首先在引进人才 中试行居住证制度，2004年又在来沪人员中扩大施行。居住证制度打破了不迁入户籍就不能在沪正规就业的传统模式，为各地来沪创业或就业的人才拓展了进沪渠道。

　　现行的上海居住证分为A类、B类和C类，其中B类是国外引进人才 居住证，A类是国内引进人才 居住证，C类则是普通外来从业人员或投靠类居住证。其中，持A类居住证人员同住子女可以在上海参加中高考。

　　自2009年起，上海的户籍政策开始从以往的& 指标限定&转为& 条件管理&，并出台了居住证满7年转户籍的政策。而此次，条件管理又转化为积分管理。

　　华东师范大学中国现代城市研究中心主任宁越敏称，该政策的积极意义，就在于打通了积分体系，不再像以前一样强调学历等条件的门槛，使得普通劳动者有享受对应公共服务的可能。

　　上海市人力资源社会保障局副局长毛大立则介绍说，上海市居住证总积分标准分值目前为120分。积分指标体系由基础指标、加分指标、减分指标和一票否决指标组成。

　　其中，基础指标包括年龄、教育背景、专业技术职称和技能等级、在本市工作及缴纳职工社会保险年限等指标。

　　年龄指标最高分值30分，具体来说，持证人年龄在56~60周岁，积5分;年龄每减少1岁，积分增加2分。

　　教育背景指标最高分值为110分，大专学历、大学本科学历、大学本科学历和学士学位、研究生学历学位、博士研究生学历学位分别对应50分、60分、90分、100分、110分。

　　在专业技术职称和技能等级方面，由国家职业资格一级或高级专业技术职务的最高分140分到国家职业资格五级的最低分15分之间递减。

　　缴纳社保方面，持证人在上海市工作并按照国家和上海市相关规定按月缴纳职工社会保险费，每满1年积3分。

　　加分指标则包括紧缺急需专业、投资纳税或带动本地就业、缴纳职工社会保险费基数、特定的公共服务领域、远郊重点区域、全日制应届毕业生、表彰奖励、配偶为本市户籍人员等指标。

　　需要注意的是，基础指标中的& 教育背景&、& 专业技术职称和技能等级&两项指标，选择其中一项进行积分;加分指标中的& 投资纳税&、& 投资带动本地就业&两项指标，选择其中一项进行积分。

　　减分指标中，提供虚假材料、行政拘留记录、一般刑事犯罪记录将被扣分，最高扣减150分。而持证人有违反国家及本市计划生育政策规定行为记录或严重刑事犯罪记录的，申请积分资格即被& 一票否决&。

　　外来务工者细算积分

　　个体户刘丽(化名)得知上述新政后，和《第一财经日报》记者算起了自己目前的总积分。

　　刘丽发现，只有高中学历的她不能获得教育背景指标的分数(最高110分)。& 我打算让我丈夫去继续读，拿个大学学历，这样可以加分(60分，无学士学位)。&

　　当得知在上海重点发展的远郊区域(目前为临港地区)工作并居住可以加分后，刘丽告诉记者，可以和丈夫商量去那边买房工作。

　　根据积分办法，持证人在本市重点发展的远郊区域工作并居住，每满1年积2分，满5年后开始计入总积分，最高分值20分。

　　刘丽的洗车店交定额税，一年大概不到2000元，而积分办法规定，最近连续3年平均每年纳税额在10万元及以上可积10分，最高100分。对此，刘丽称，自己愿意多纳税以获得积分事实上，此次居住证积分制确实让一些像刘丽这样的外来务工人员看到了希望。

　　高境一村的水果摊主顾女士告诉记者，她10年前从安徽来上海就办了居住证，并且和丈夫两人每年都会交城镇保险。这样做的主要目的也是为了正在高境第二小学读五年级的儿子在就学方面和当地孩子没有异样。

　　在了解了居住证新政后，顾女士对积分标准颇有自信。& 如果有评分标准，那我们家的标准应该都是够的。&在固定摊位经营水果店10年，每年都按时缴纳城镇保险和税金，申请居住证证件齐全，虽然没有买房，却有稳定租住的住所和工作，在她看来她的小家在上海并没有感受到不便。

　　但有些外来务工人员仍感觉积分达不到标准分值120分。

　　比如另一位摊主金女士，她现在租住在高境二村，住所并不算稳定，几年内搬了三次。但他们会定期交保险，这样正在高境第二小学上三年级的儿子就可以正常升学。由于一个摊位每月租金需上千元，所以租用两个摊位的金女士和丈夫每年只能赚4万多元。他们自觉仅凭小学学历，评分应该不够。

　　新增高考人数待评估

　　目前看来，到底会有多少达到标准分值的外来人口同住子女在沪参加高考，是社会关注的焦点。毛大立在回答本报记者提问时说，虽然做过一些模拟和预测，但具体有多少普通劳动者会达到120分，还需要进一步跟踪评估。

　　毛大立称，其随迁子女参加中高考的人数也会相应有一定的增加，但明年符合在上海市参加高考的具体人数，还要根据政策的具体情况进行跟踪评估。& 总体上来看新旧政策是平稳有序的。&

　　上海从2002年开始实施人才引进居住制度，明确持有人才居住证人员的同住子女可以按照上海市的相关规定参加上海中考，完成高中学业的，可以参加上海高考。& 从人数上来看，居住证积分达到标准分值的持证人数会比现有的持有人才居住证人数有所增加。&毛大立说。

　　对于上海近千万外来人口而言，此次居住证新政为广大普通劳动者敞开了一条通过积分享受均等化公共服务、融入上海的通道。

　　此次实施的《管理办法》，彻底取消了居住证的类别差异，实行统一的居住证，以及统一的积分政策。申办上海市居住证的条件为& 两个合法稳定&：即合法稳定居住、合法稳定就业。

　　& 从条件管理转向积分管理，积分条件突出了产业的发展和社会和谐等因素，为长期合法稳定就业和合法稳定居住的人群建立透明稳定的预期，每个人都可以对照计算，对普通劳动者，也鼓励根据政策导向增加自己的积分。&毛大立对本报记者说。

　　尽管根据客观情况，此次新政的导向仍旧偏向高学历、高收入人才，但不可否认的是，普通劳动者也有了自己的盼头。比如说，根据规定，在环卫领域工作的持证人可以加分，每满1年积4分，满5年后开始计入总积分。

　　上海市发改委总经济师翁华健说，从长远来看，今后符合积分达到标准分值的人数会逐年增加，相应享受市民化待遇的公共财政的保障也会逐年增加。