继去年末、今年年初的一轮疯涨之后，一线城市刚刚平稳的房价，突然又在夏末初秋躁动起来。地王频出，带动起居民对买房持续高涨的热情，各地区烽火连天、狼烟四起，可谓惊心动魄↓↓↓

　　只够卖五个月了！上海新房告急

　　8月的最后一周，上海市新建商品住宅累计成交纯住宅一手房成交已连续5天破千，其中8月最后一天商品住宅成交1123套。

　　而上海市房地产交易中心数据显示，整个8月，上海共成交一手房22548套。成交面积约2646971平方米。8月上海市新建商品住宅供应量为39.8万平方米，环比下滑49.4%，同比下滑48.7%；成交量为187.0万平方米，环比上涨42.2%，同比上涨50.1%。

　　数据显示，上海新建商品住宅库存剩余44797套，比上月减少15.4%。如果按照8月份这样的销售速度，剩下的库存只需不到5个月就能去化完毕。

　　与此同时，上海8月新房成交均价已经达到了42384元/平方米。

　　让我们来回顾下7月，上海的新房价格只有37000元/平米啊乡亲们！一个月时间，每平米单价涨了5000块！没错，就是5000块啊！！！100平的房子就是5万块。

　　310亿地王之后，深圳也面临楼市哄抢



　　9月1日起，深圳宣布正式实施入户新规，大幅度放宽人才落户政策。深圳市入户新规将户籍迁入分为四类，人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。另外，11月1日起，居住证新规开始实施，大专以上学历可直接申领居住证！

　　入户新政四大特点：

　　1、人才引进迁户不再用积分制了；

　　2、人才入户门槛降低，放宽至大专学历了；

　　3、新增居住社保入户；

　　4、亲人投靠入户的条件也没那么多限制了。

　　这一新政对于深圳，无疑将增加城市的吸引力，促进高层次人才选择来深圳工作、定居，加速人口流入。人口与房价呈现正向关联，更多的人入到深圳，人口的增加导致需求增大，对楼市的购买肯定会有大幅度的刺激！

　　8月29日，深圳再现地王，拍出全国最贵一块地，新全国总价地王价值310亿元。根据地王成本、专家判断，有媒体精心绘制了一张深圳房价预测图↓↓↓

深圳库存告急！

　　再来看深圳的库存情况，其去库存周期低于8个月，供给依然不足，房价上涨动力强劲。深圳楼市供应有增加的趋势。根据统计，预计有136个新盘入市，可供应面积1493万平方米，即便这样，也难以满足深圳的购房需求。

　　那到底要不要买房？！

　　这三个周以来，关于房地产泡沫的争论又变得热火朝天了，人民搞不懂深圳的房价为什么在去年涨得那么疯，也搞不懂上海为什么要用离婚这么惨烈的方式抢房……人民担心北上广深的房价再这样下去会不会直接崩盘了？人民寄希望于政府这次要发大招直接把楼市KO了，人民对国家再一次重启货币宽松忧心忡忡……总之，关于中国房地产未来的命运，再一次成了举国上下最大的热点。

　　但，我想说的是，我们这段时间所讨论的关于中国房地产的一切议题，2007年，甚至在12年前的2004年，都曾经被热火朝天的讨论过，现在的这些争论，既没有太多，也没有太新。这段时间公共舆论所讨论的一切议题，都让我感觉无比的熟悉。

　　比如：关于中国经济和地方财政过度依赖土地和房地产的问题，关于房地产是否绑架了中国国民经济的问题，早在2004年，易宪容就发出了警告，后来他被封口了。

　　比如：关于深圳，关于中国的房价是不是在赶顶，会不会重蹈日本东京当年的大崩盘，在2007年也被集中的讨论过。王石在几年之前也公开警告过：中国楼市会重蹈日本覆辙。

　　比如：关于救市，关于M2的疯狂扩张会对房地产产生什么样的影响问题，在2008年也被集中的讨论过。今天的货币政策的重新扩张和史无前例的去库存，和2008年的4万亿，有什么不同吗？#

　　比如：关于还要不要买房，成了所有的问题中最终极之问，房价都涨成这样了，还要不要买房？还要不要买房？

　　…………

　　我只想用几个最典型的例子，来讲几个最朴素的真实面，我认为这些真实被有意无意的忽视了。

　　1第一个，是美国123年的房价史。

　　卡尔·凯斯和罗伯特·席勒编制了著名的Case-Shiller房价指数——席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者，就是那个老是看空中国房价的人。<　　这个指数说：在美国1890-2013年长达123年的历史中，下跌的年头是28年，上涨的年头是95年，跌幅最深的一次是2008年，-18%。连续下跌达到5年的只有两次，一次是1929-1933年的大萧条时代，累计跌幅是26%。一次是2007-2011年的金融风暴时代，累计跌幅是33%。整体上，美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国2.8%的通胀率。

　　这123年中，美国出现三次十年累积涨幅超过100%的大牛市，分别是在1938-1954年、1969-1986年、1995-2007年。

　　（美国123年扣除通胀后的房价走势图，基本平稳上涨）

　　虽然这个指数其中一个研究结论说：长期来看，美国房价的涨幅基本等于通胀率。但看那个曲线，以0.25%的速度连续涨了100多年，它论证了两个铁一般的事实：1、长期看，房价是上升的。2、房地产是抗通胀的好品种。

　　放到单个城市看，比如纽约，长期看，也基本如此。纽约在1988-2012年长达25年的时间里，房价增长率正好是美国的通胀率。

　　（纽约近30年来实际房价走势图，正好是美国的通胀率）

　　2第二个，是东京半个多世纪的房价史

　　日本的故事大家都很清楚了，太多人拿中国楼市和日本楼市对比了，2009年之后，网上流传的那个中日楼市泡沫对比图，都很清晰的把崩盘时间都预测出来了，可惜没兑现。<　　简单说吧：日本房价是在1985年广场协议之后，开始出现赶顶的。大约1991年开始崩盘，到大约2005年到底，最大跌幅达到70%，房价又回到了20年前也就是广场协议那一年。

　　但你们只看到日本泡沫破灭后痛苦的经历了& 失去的20年&，但同样不能忽视的是，在& 失去的20年&之前，日本GDP从1960年代开始便保持了每年高达10%的经济增长。房价从1960年代甚至更早就已经开始腾飞，基本是一直飞到1990年代，前后经历了超过30年的楼市繁荣，日本六大城市地价上涨了56.1倍。这也是事实（日本1956-1983年近30年房价大牛市）

　　3第三个，是香港30多年的房价史

　　香港在97年亚洲金融风暴期间，房价暴跌了一半以上，一直跌到2003年SARS危机，连跌5年，东京和香港房价跌起来的劲爆，比纽约流弊多了。

　　但问题是，你看亚洲金融风暴之前和SARS危机之后，香港房价涨了多少年？亚洲金融风暴之前，香港房价也有好几次牛市熊市，但基本都是& 小熊大牛&。

　　从1980年到1997年前夕，17年的大周期里基本都是在上涨，涨幅有8-9倍。2003年之后到今天，也是10多年，房价也基本是一直在上涨，中间有调整也是小幅度，整体也房价早已超过了1997年的高点，去年均价大约到了9万元/平方米。全球最贵的分层住宅价格，一直都要靠香港来刷新。这也是事实。

　　（香港1980-2010年30年房价走势图，1997年高点之前有17年主升浪）

　　4就讲这几个最朴素的真实面

　　一、在历史的长河中，那种房价暴跌50%、80%的大崩盘、大萧条，没几回。

　　20世纪到现在100多年，大崩盘俩手掌就能数过来。像大萧条、日本楼市崩盘、金融风暴，这些在每一个国家或地区都是几十年甚至上百年才来那么一回的。像日本那样一下子来个& 失去的20年&，更是比较罕见的个案了。在你一生的时间里，可能会真正遇到那么一次，我说的真正遇到，是指在你成年能够独立投资独立承担风险的那个劳动阶段。也许你因此暴富了也许你因此破产了，但就算你想多经历都不会有更多机会。

　　二、毫无疑问，泡沫总是会破的。同样毫无疑问的是，泡沫在破灭来临之前房价会连涨很多年。

　　地球上还没有永远只涨不跌的房价，美国、日本、香港这些更成熟的房地产市场，在过去的100多年里，他们都无一例外的经历了大崩盘。认为中国可以例外的，是在侮辱别人的智商。不要觉得中国的房价连涨10几年是多么新鲜的事情，很多地方都出现过。拉长一点看，泡沫的破灭都是不可避免的。

　　但这些年来，我们总是过于强调崩盘的恐怖性，这太片面。大崩盘的确很恐怖，一夜之间全完了。但，你看看那些地方，在崩盘之前，房价连续上涨了多少年？美国三次大牛市每次的跨度都是10年以上，日本是30个年头，香港是17个年头，中国从房改之后，除了2008年，也基本是17年一路上涨。

　　越激烈的崩盘，前面一定是越长时间的房价上涨。#

　　三、预测泡沫是徒劳的，坚持任何一种观点都会有对的那一天。

　　中国楼市从2002年起，就不断有专家告诫我们：楼市要崩盘了，不要买房。结果房价涨了10几年，崩盘还是没有等来，倒是自己离房子越来越远了。

　　再强大的政府、再流弊的经济学家，谁也预测不到、谁也挡不住商业大周期的突袭。预测泡沫都是徒劳的，成功逃过泡沫更是少部分人才会有的狗屎运。

　　长远看泡沫迟早是会破的，就像长远看人总是会死的一样，难道这样，你要每天把自己活得苦逼逼的？

　　这世上最不靠谱的事就是预测不可知的未来了，最简单的一个法子：如果你永远只坚持一种观点，一定是对的。比如，你每年都公开说一次：房价一定会跌的。看过去那些地方的房价史，一般最长也就30年吧，你一定会答对一次的。

　　四、长期看，因为害怕泡沫而不去买房，个人所承担的损失要远远大于躲过泡沫的收益。因为一个大泡沫的形成和破裂，有可能横跨你的一生。

　　美国两次大崩盘 ，横跨了接近一个世纪。日本在大崩盘之前房价涨了30年。回头看，中国房改以来，也有18年了。你的人生，有几个18年？有几个30年？为了等一个到现在都还没来的大崩盘，可能你要错过好几次改善自己的机会。比如：2005年之前，2008年，2010年。我想说的是：财富不是最重要的，时间才是，学习才是。

　　在深圳，即便是你迟至2013年在关内买一套四房，今天你也可能是一名千万富翁了，至少，你不用面对现在已经涨到1000万才能买一套的房子焦虑了。

　　所以，这样的虚无缥缈的大崩盘，你根本没有必要老是想着它，它爱来不来。

　　五、我看到的是，房地产是储藏财富和抵抗通胀的最好方式。

　　也许有更好的，但是，和普通老百姓攸关又最没有专业门槛的，就是房地产了。看看美国、香港那些数据，结论很鲜明，香港房价在98年亚洲金融风暴之后依然创了新高。每一个国家的房地产在长期过程中，都会表现出上涨，期间会经历多次的小调整，但基本都是：涨起来很凶猛，跌起来一般般，最后来一个大泡泡收尾，再重新开始。

　　泡沫是很可怕，但最可怕的是，你因为担心那个不知道啥时候来的泡沫而选择了什么都不做。那么，即便泡沫崩溃了，你自信有钱去抄底吗？房地产至少还能跑赢通胀，但你只持有的现金却在时间的流逝中，全贬值了。

　　总之，中国的房价，一线城市的房价，不要指望它没有泡沫，不崩盘，对这一点我从来没有怀疑过。因为我们从来没有经历过崩盘，所以才会相信房价永远上涨的神话。但市场就是市场，不存在特殊，。即便你不断使用大规模的刺激手段，也不过是把泡沫发生的时间向后推延而已。我们最应该学习的，是如何面对泡沫。

　　所以，比楼市崩盘更可怕的是，你一直没买房。

　　注意！这些城市库存告急！

　　北 京

　　北京商品住宅在八月份仅有两个项目入市，两个项目共新增住宅产品209套，预售许可面积1.4万平方米，北京住宅库存跌至6万套以内，降至历史低位。但是在7月份，北京商品住宅成交量突破万套，达到11902套，虽然环比下降23%，但照此速度，剩余库存将在5个月之内消化完毕。

　　南 京

　　截止到8月份，南京住宅可售套数/面积：23766/282.84万平，而7月份南京全市的住宅成交套数/面积：11882/133.07万平，也就是说按照目前的的销售速度，南京的住宅库存仅需两个月就可消化完毕，未来极有可能是无房可售的局面。

　　合 肥

　　合肥最新的库存数据显示，目前的住宅可售套数/面积：15122/171.8万平，而7月25日至8月21日，合肥全市的住宅共计销售7523套，库存两个月就可完全消化。

　　杭 州

　　截止到7月份，杭州市商品房住宅成交套数/面积达到14969/166万平，坏比上月的13613套小幅上涨约10%，同比去年的9063套更是暴涨65%，面对即将到来& 金九银十&，成交套数想必会有进一步的提升。而据杭州当地媒体报道，杭州市目前的库存大约为7万套，照此速度不到5个月就可将现有库存消化完毕。

　　上 海

　　上海最新的一手房与二手房住宅合计数据为174030套/1585.25万平，7月份的销售数据为20081套/213.1万平，消化完库存需要八个月的时间。但是如果按照上海目前单天1267套的销售速度，或许不要5个月就能消化完库存了。

　　南 昌

　　8月份的南昌新建商品房库存基本情况是，套数/面积：22081/273万平，而7月份的商品房销售数据则是，套数/面积，5825/73万平，年底之前库存就能够消化完毕，是不是太恐怖！

　　武 汉

　　武汉7月份新建住房销售登记备案面积为242.75万平方米、2.3万套，同时最新的库存数据显示武汉新建住房库存为10.2万套，大约四个月就可以消化完所有新建住房的库存　　苏 州

　　以目前最新数据来看，苏州8月份日均成交量约在230套左右，以此推算而苏州全市的8月住宅成交量约在7000套左右，而苏州最新的住宅可售套数/面积：47256/692.4万平，按此速度推算，苏州的住宅或许将在七个月之内售罄。