上海市政府3月25日召开新闻发布会出台该市楼市新政，其要点之一是提高非上海户籍家庭买房门槛。此前，非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的 年限，为从购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整后，限购缴税年限变为5年及以上。

缴税5年限购政策，现在是全国最高门槛。北京也是5年，但不要求已婚；上海新政除了有5年缴税要求外，还附加了已婚条件。

上海库存只够卖3.7个月

数据显示，，上海新建住宅销售面积2009.17万平方米，增长12.8%；存量住宅成交面积3034.42万平方米，增长1.1倍，与新建房市场相比，存量房市场更火爆。

房价方面，新建住宅销售均价21501元/平方米，从区域看，内环线内72066元/平方米，内外环线间33577元/平方米，外环线外16065元/平方米。

而按照市场机构的数据显示，年前四大一线城市库存全部降至10个月以下，其中上海库存房源只够卖3.7个月。

上海房价过快上涨的原因

上海市住建委主任顾金山表示：去年以来上海的住房房价上涨非常快，实际上这个情况四个一线城市基本类似，深圳更高。从涨幅情况来看，上海大宁、铁路南站地区、浦东的迪斯尼板块周边、还有地铁轨道新发展的区域，中心城区涨幅也比较大，分析这个原因有这么几个：

1、流动性相对宽裕，一线城市楼市成为游资的主要流向。去年房地产市场通过信贷、股市转移到房市，还有外地资金的流入比较多，尤其是去年下半年以来。另外一些上海本地的刚性需求也得到了快速发展，一些人提前入市。去年330新政还有今年新税收政策也对市场有一个助推。

2、供应也有所下降。3、首付贷等操作助涨市场，同时也助涨了投资和投机行为。

4、部分交易通过只登记不过户的形式规避了限购，实际上是把需求提前了。

5、部分商业银行降低二套房政策。上海史上最严楼市新政落地

据了解，新政内容主要包括提首付、严限购、查违规等，新政即日实施，史上最严绝非虚名。

1、房贷利率：房贷利率折扣不能低于9折，银行不得在房贷利率方面展开竞争。

2、二套房：认房不认贷，即已经有买房记录，不管贷款是否还清，再次购房都执行二套房贷款政策；购买二套房利率上浮10%。3、首付比例：普通二套房首付不低于50%，非普通二套房首付款比例设定在不低于70%。

4、户籍限制：非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限从两年提高到满五年。

在业内人士看来，上海楼市新政& 认房不认贷&意味着二套房的认定范围大大扩充，再加上二套房首付比例和二套房按揭利率的提高，二套房的需求量很有可能将被抑制。

深圳楼市新政同步跟进

几乎是在同时，深圳经济特区金融学会亦下发了《关于加强个人住房贷款风险控制措施的决议》，并决定于3月28日起执行。

决议内容强调了& 首付贷款资金来源审查&、& 购房人婚姻状况核实&、& 购房人偿债能力核查&等内容，具体包括以下九条：

一、合理把握住房贷款规模。以来，我市个人住房贷款规模大幅增长，贷款资金杠杆远高于其他一线城市，相关风险有所积累，各行应根据市场真实有效需求，适当控制住房信贷规模；

二、避免无序的价格竞争。各行要密切结合房地产金融市场形式及购房人偿债能力审慎确定住房贷款利率，避免为争揽客户过度压低贷款定价；

三、严格控制& 首付贷&，加强首付贷款资金来源审查，对首付款来自P2P，小额贷款公司等第三方机构的，应拒绝受理相关房贷申请；严格禁止消费贷款及信用卡贷款用于支付购房首付款；

四、认真核实购房人婚姻状况。要求购房人提供户口薄等必要证件，核实其真实婚姻状况，不予受理& 假离婚&客户的住房贷款申请；

五、加强购房人偿债能力审查。要求购房人提供银行资金流水或纳税申报证明、社保记录等收入证明资料、严格落实借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入50%的要求；

六、实行差别化的住房贷款条件，对于总价高于2000万元的高端楼盘、房价波幅较大的郊区楼盘、收入来源不稳定客户及投资购房等情况，相关住房贷款应从严确定首付比例率；

七、住房贷款申请日前两年内有两次住房贷款记录的，应拒绝受理；

八、严格个人再交易住房贷款首付款资金监管，在银行监管比例不得低于房产总价的22%；

九、严禁个人再交易住房贷款转存第三方个人银行账户。

分化之下应避免& 一刀切&

在不少业内人士看来，要更好地调控房地产市场，还需要更具针对性的调控措施。事实上，由于前段时期出台的多项财税及货币政策针对面过于宽泛，已经有专家表示，这些政策最终对三线城市房地产市场的实际促进作用可能小于预期，而且可能反倒是影响了购房者心态，导致大量购房性需求集中释放，间接带动了更多热点城市的房价加速上扬。限购不能只是提高门槛，更重要的是稳定市场预期，同时通过政策手段限制投资投机需求，从而引导鼓励改善型住房需求平稳释放。