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高楼层的房子未来会被人们“嫌弃”吗？两个例子“管中窥豹”

随着城市化不断发展，城里高楼大厦如“雨后春笋”般建立起来，在业内习惯称之为“水泥森林”，在住宅市场上也是如此，无论是大城市，还是小县城，我们随处可见密密麻麻的高层住宅小区。

不可否认，在寸土寸金的城市，通过建造高层住宅可以节约土地，增加居住人口。如同样地基建10层住宅与建20层住宅，后者可以增加一倍居住人口。在买房时，我们大多买房者从开发商那里听到的也尽是高层住宅的优势，如少蚊虫困扰、视野开阔、透气、不潮湿等等。但很少有说高层住宅的缺点，这也很正常，谁会说自家“东西”不好呢？

由于人口原因，在国外，高层住宅比较少，而我国的高层住宅快速发展也是在近二十年，可以说，大面积建高层住宅，我们算是“第一个吃螃蟹的人”，没有先例也难有成功经验复制。所以，不少人对未来高层住宅的“命运”表达了担忧。一位开发商直言不讳地讲，实话实话，30多层的“高层住宅”想推倒重建几乎不可能。

01
在一次与做生意的朋友聚会时，曾聊到买房的事，我这位朋友算是比较有见识的人，常年游走在世界各地，在这期间应该是赚了不少，二十年下来，陆陆续续置办了不少房产，欧美、内陆城市，甚至包括中国台湾。他自己说，对房产的好坏确实没有太多研究，就认为需要把钱沉淀在固定资产上更放心。不过，在他看来，通过这些年的发展，在内陆北上等地的房产给他带来了较大收获，而早些时候在中国台湾买入的房产没赚到钱。

去过中国台湾的人都知道，这里的房价也非常高，而且这些年一直涨了不少。当时也费尽很多周折才买下来房子。朋友当时认为，能买到价格比较适中的房子算是幸运的了，这套房子比较靠近商业中心，总楼层好像是50-60层吧，记得买时的楼龄大概是30多年，这套房子位于第42层，后来才知道，还不允许出租，自己也从未住过。

这些年房价涨了不少，朋友打算把这套房子转出去，挂出去差不多有1年半时间了，印象中，期间只有一人询过一次价，此后每隔3个月，就往下调一些价格，奇怪的是，连问都没人问。后来才听经纪人说，这个小区的电梯时好时坏，熟悉的人都知道，住进去非常不方便，楼层太高的住户遇到电梯坏了，好几天都不上下楼。真要买这样小区的房子，一般也都是中低收入群体，总价低是他们考虑的因素，当然也会多番比较。

在朋友看来，如果是低楼层应该比较受欢迎，大几层，十来层应该问题都不大，即使房子老旧一些，还是有市场的。要怪就怪自己确实不怎么懂，当时中介人说价格低就没考虑其他了。听朋友说，如果现在还按购买时的价格卖出还是有一定把握的，但他还是有些不甘，毕竟持有了10几年，各种成本还是可观的。

02
说来也巧，这些天，在朋友圈连续几天看到中介朋友发的一则卖房信息。咋一看标题，还以为是吸人眼球的卖房宣传，标题为“120万房子，房主急需用钱，80万甩”。我心想，又是老一套，也没多问。正好，这个时候中介朋友向我打听一个人，我也顺便跟他提了这则信息，我说，你们又在搞什么噱头，他也知道瞒不过我，给我说了实话。

房子并不是他们中介代理的，而是他的远方亲戚自己的房子，现在委托他帮助卖一下。我说，外地房子让你卖，谁会买？他坦诚道，这房子是当时亲戚买给自己孙子上学之用，后来由于各种原因想转手掉。但与当时买房找关系相比，现在卖房反倒困难了。

虽然现在二手房市场不那么“热情”，但按理说只要价格合适，出手问题也不会太大。对于价格方面，中介朋友说，最开始当地中介给亲戚房子评估价为120万，挂出去半年多都没人问，后来每3-5万一次降低报价，一年多过去了，就是现在的甩卖价。一直卖不出去，亲戚也很着急，问当地中介到底多少能卖出掉？得到60万的答复，差点把亲戚气得“半死”，要知道，亲戚买的价格就达到80万左右，加上办证还要多些。

我们知道，这些年各地房价大都涨了不少，为什么这套房子这么难卖呢？中介朋友道出了实情，这套房子位于44层，当时亲戚自己还是比较钟意这个位置房子的，听开发商售楼员说这个楼层说视野好，还能享受市区的繁华和夜景，升值潜力自然不错。现在亲戚始终不明白，当时都抢着买的房子为什么就难出手呢？

03

随着城市土地资源越来越稀缺，新出让的地块，高层住宅规划占据了大部分，20-30多层的住宅是很多城市的标配。在很多人看来，建什么才能买什么，遍地是高层住宅，不买高层，难道人人去买别墅吗？无奈选择而又必须。但不得不说，高层住宅虽然解决了眼下的居住问题，但也在一定程度上透支了长期价值，原因何在？

大家知道，开发商上商人，盖房子都是以赚取利润为目标，亏钱的事不会做也做不下去。除了禀赋较好的空旷地外，还会拆建一些老旧小区，盖楼层高得多的住宅获得利润。在实际发展过程中，现在开发商拆迁的居民小区或者城中村，均是以平房或者多层为主，就算如此，在拆建工作推进过程中并不顺畅。补偿低了，你会愿意吗？

如果说现在盖20多层、30多层高层住宅能维持开发商合理利润的话，那么再过二三十年，这些高层住宅面临拆迁窗口期，该如何选择呢？如果继续拆的话，开发商会盖多少层才能获得利润呢？按照过去的算法，可能需要盖60层、80层，甚至更高。有人说，到那时，技术问题都解决了，但让人担心的是，这个拆建成本谁能承受？你，我，他？

不过，也有人提出了，为什么要拆呢？我们不能是经常有看到“数百年建筑”吗？我们可以一直居住下去！房子出些问题，可以维修！那么，这种说法可行吗？

没错，我们在买房时，都交了一笔维修基金，基本按照房价2-5.2%不等缴纳。在开始几年，我们一般很少使用到，有些可能是使用困难。但随着时间推移，若再过15-20年，大楼陆续“生病”，维修基金开始不断消耗，30年、40年，楼龄越老，维护费用就越高，终究有消耗完毕的时候。那个时候怎么办？每家每户出钱维修？现在老小区装一部电梯都困难重重，何况需要持续不断的维修费！只能说，形成一致意见太难。

当然，也有人说了，现在建造技术相比过去高多了，房子质量也该没问题，怎么会动不动就维修？真是如此吗？这个还真难说。按照有关规定，我国多层住宅设计使用年限为50年，高层住宅为70年。至于真的能使用多久，不妄加猜测，倒是可以听听笔者这些天看到的一位百强开发商说的一段话，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌说道：

“我在办公室里，每天看着外面的高楼，心想随着楼龄增长，这些高楼一旦出现质量问题，维修起来难度该有多大？玻璃外墙松动掉落、建筑结构老化、机电系统老化等，都是未来可能存在的问题。”

开发商的话，意味深长，表达了责任，也表达了担忧。如果维修不顺畅的话，会出现什么情况呢？朱国钟教授有过相关研究，通过大量数据模拟购房者、开发商动态行为，并结合房价、房龄、供给和城市扩张影响，他推测出，未来国内也可能出现贫困区，主要就集中在现在的高层住宅里。

为什么这么说呢？房龄老了，安不安全先不说，经济条件较好的人首先离开高层住宅，经济差一些的人待具备条件后，陆陆续续也搬走了，剩下的大都是收入较低的群体，当然，还有不少租房人员，如此延续，高层住宅的命运是好是坏，相信每个人心里都有一杆秤。

有人说，想几十年后的事，是我们想多了，过好当下再说吧。笔者则认为，既然不少人表达了担忧，我们何不多做一些设想，无论是规划上，还是质量管控上。您有什么想说的吗？欢迎留言交流！

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