房地产行业市场规模是通过大量的一手调研和覆盖主要行业的数据监测（包括目标产品或行业在指定时间内的产量、产值等，具体根据人口数量、人们的需求、年龄分布、地区的贫富度调查）的基础数据信息，并通过自主研发的多个市场规模和发展前景估算模型，为客户提供可靠地市场和细分市场规模数据以及趋势判断，协助客户判断目标市场规模及发展前景，为市场开发和市场份额估算提供可靠、持续的数据支持。
市场规模不仅仅只是房地产网站产品在某个范围内的市场销售额，也涵盖了是用户量规模或者销售量规模。行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不断提升。最终，可获知房地产网站产品市场的总体规模。
在房地产网站市场规模的测算上，我们主要采用了如下几种方法
一、源推算法
即将本行业的市场规模追溯到催生本行业的源行业，通过对源行业数据的解读，推导出房地产网站行业的数据。
二、强相关数据推算法
所谓强相关，可以理解为两个行业的产品的销售有很强的关系，通过与房地产网站行业强相关行业的分析，印证市场规模数据的准确性。
三、需求推算法
即根据房地产网站产品的目标客户的需求出发，来测算目标市场的规模。
四、抽样分析法
即在总体中通过抽样法抽取一定的样本，再根据样本的情况推断总体的情况。抽样方法主要包括：随机抽样、分层抽样、整体抽样、系统抽样和滚雪球抽样等。
五、典型反推法
依据研究团队对于单个品牌（尤其是龙头品牌）的销售额和市场份额的研究，倒推整个行业的规模。随着政策调控的持续发酵，楼市成交在下半年明显“转淡”且呈现出逐月下行的态势，不同能级城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。具体来看，一线城市供应小幅缩量，不过因刚需和改善需求的平稳释放，整体市场韧性较强，成交量同比尚保持可观的正增长。二线城市供求维稳，与去年同期基本持平，不过城市间内部分化加剧，沈阳、昆明等成交表现相对抢眼，而合肥、西安等城市二季度后市场热度明显下降；广大三四线城市尽管政策环境依然较为宽松，但受购买力所限，加之棚改货币化安置的收紧，下半年项目去化情况有所下降、成交逐渐疲软。
与末中央经济工作会议提出的“六稳”目标相一致的，房地产作为中国经济的压舱石、稳定锚，“稳”字大概率也将成为贯穿楼市始终的关键词。加之一城一策、精准调控的大方向未变，表现在商品住宅成交量上，不会出现全国性共振的大起大落，此消彼长的动态平衡基本可期。
一线城市成交量有望稳步提升。一方面，一线市场在表现出的极强韧性为来年楼市注入强大信心和向好预期，市场上观望情绪有所消散。另一方面，区域性利好频传，如上海自贸区临港新片区建设提速、深圳中国特色社会主义先行示范区构想获批，一定程度上将助力楼市发展。
二线城市整体成交量预计将保持平稳或小幅回升。一方面，多数二线城市基本面向好、潜在购房需求充裕，只是或受制于严苛的限制性政策，或观望于下行的市场行情，需求引而不发，但随着市场走势趋稳，这一部分潜在需求终将得以释放。另一方面，四季度以来，南京等多个城市相继发布边际宽松的人才购房新政，抢人大战再现端倪，伴随政策效力逐步释放，高净值人口流入也势必为二线城市楼市带来一定需求支撑。
三四线城市成交量或将继续下滑，但下滑幅度有限。回看，棚改大幅缩量之下，三四线城市成交量并未出现崩盘式下跌，表明市场韧性犹存。事实上，三四线市场的刚需仍在缓步释放，改善性需求也尚有巨大可挖掘空间。退一步来说，棚改虽减未停，加之到位资金的时滞性，都能有效抑制整体市场下行的速度和幅度。
预计，全国整体房价将延续增速收窄、波动趋稳的态势。这主要基于“遏制房价大涨大跌”的主基调短期难会改变，以及热点城市调控目标不放松两方面假设。当然，部分城市或将“因城施策”根据自身楼市情况适当放宽调控力度，因此局部地区房价也将偶发波动与跳涨。
具体到各能级城市而言，一线城市房价将维持现有高位，同环比涨幅均将进一步收窄。一方面整体政策面趋严态延续的预期下，房价将避免短期环比波动。另一方面，土地造价抬升等成本驱动对房价产生的上涨动力与市场下行期中房企销售压力对房价产生的下跌压力两相对冲，一线城市房价将稳定在现有高位，预计同比涨幅将进一步收窄。
二线城市整体房价维持上涨但涨幅收窄，局部城市房价或有补涨。从二线城市房地产市场行情来看，多数城市居民购买力对楼市依旧具有支撑。我们判断二线城市居民购房支付能力在仍有能力支撑楼市发展，但涨幅会在“限价”政策的制约下逐步收窄。但部分政策调控较松、房价相对较低的内陆二线城市在人口集聚效应的作用下将出现房价补涨。
三四线城市调整压力突出，房价单城波动与多城分化将更加明显。首先受制于市场需求透支的原因，一部分民富基础较弱的城市由于返乡置业占比愈发提高楼市将出现“节点型”冷暖波动，房价也将随之波动加剧；其次考虑到环都市圈三四线城市在核心城市的辐射下有望更早充实市场需求，其房价变化与与仍将处于下行期的城市相比自然将有明显分化。
预判，我们认为，整体库存维稳，上涨压力不大。不过城市间分化将持续加剧：库存压力将主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的三四线城市，而一线和核心二线城市依托于人才新政持续发力，“四限”调控不排除放松可能，以此会刺激一波刚需释放，库存量有望与今年持平或延续小幅增长，具体来看，
一线城市整体库存量整体维稳，涨跌幅将不超过5%。主要是基于在楼市加速转冷的背景下，一线成交尚有支撑，从今年的政策导向来看，上海临港发布人才新政，深圳调高“普宅”标准变相减税，都是为了刺激潜在购房需求的释放。从房企层面来看，调整推盘策略，加大供应是大概率事件，整体供求平衡也会促使库存量保持平稳。
核心二线城市和强三线城市库存风险可控，消化周期将维持在8-10个月左右，以南京、杭州、无锡、温州、东莞等东南沿海发达城市为典型代表，主要是随着人才新政逐步升级，变相解绑“限购”，加之长三角一体化，粤港澳大湾区等政策利好落地，一定程度上也可刺激刚性需求的短期释放，只要成交存在支撑，供应不大幅增量，这些城市便基本不存在库存风险。
前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的三四线城市库存风险逐步浮出水面，诸如梅州、连江、汕头、江门等，这些基本都是人口净流出的城市，目前商品住宅消化周期均在30个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大，应当引起高度重视。一是调控分化，房价成为调控松紧的“刻度尺”。
从的趋势来看，张波认为，因城施策依然是调控主要方式，总体来看，二手房市场整体波动性将继续减小，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存在。
张波表示，城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个城市可否放松的标准是房价下行压力。一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨压力向下行压力转化；另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四线及以下城市调控松动的概率会有所提升。
二是金融政策难言宽松。
官方坚持“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确。张波指出，这意味着不会放松对房企融资的定向严监管，房企融资从紧的状况预计仍会延续。
房企“借新还旧”的现象仍将会普遍存在，这是由于房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得不通过“借新”的方式来缓解压力。同时，由于融资难度增大，房企融资成本的亦将保持高位。
值得关注的是，由于部分房企追求前期过度追求规模，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险也在不断提升。通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。
三是城市分化，房企持续回归一二线。
张波认为，房企拿地总面积下跌预示着土地市场也难言乐观。棚改在超额完成目标任务，这一市场的热度恐难再现。
加之，二线城市对于人才的吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，这些原因都会促使房企继续回归一二线。
未来，张波预计，房地产的增量市场规模逐步减少与购房需求增速相匹配，后续房地产拿地面积下降的趋势不会变。但一方面商品房开发量减是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。
四是房企分化，产品力成为竞争关键。
从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模，部分大型品牌房企通过规模化的确也形成了一定优势，例如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，并且由于有品牌以及大量土储作为保障，抗风险能力也会相对较高。
不过，业内预计商品房销售规模开始减缓。行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，房企淘汰率将不断提升。
张波指出，在多地新建住宅质量问题引起广泛关注的情况下，房企之间的竞争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键。
五是用户需求变化。
除了对居住品质的要求提升外，随着大量“95后”“00后”进入社会，人们对于居住的要求也在不断改变。一方面接受租房的人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断发展改变。
以来，全国用户二手房户型偏好已经开始缓慢变化。张波指出，从安居客线上用户二手房的找房偏好来看，二居室和三居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市场的稳定发展，生育政策的不断放开，预计三居室的首改需求将会继续稳步上升。
