上海房价大概率比较平稳，关键是要先梳理清楚买房思路做任何决策的时候，如果没有清晰的思路，很容易在众多需要考虑的因素中迷失，抓不住重点，从而提高了选择错误的可能性。买房更是如此，考虑的因素很多，轨交、学区、居住环境…..到底是选老破小，还是远新大，每个人的背景和购房需求不一样，所以买房前梳理下自己的买房思路很有必要。一、确定购房预算，评估自身的购房能力准备多少资金买房？如果贷款，能承担多少金额的月供？买房的资金一般占家庭现金的份额比较大，对家庭的影响就比较大，一定要考虑清楚家庭资金的规划。如果因为买了房，导致后期需要花钱而捉襟见肘就得不偿失。例如：1、王女士看上超出预算的房子，还没算上税费和中介费，签完合同付款就非常被动。2、李先生为买学区房，借贷凑首付，每月不仅要还房贷，还要还借贷利息，妻子全职在家带娃，一家重担在一个人身上，李先生职场上不敢有半点马虎，家庭生活消费品质降级。合理的购房预算是这样的：总花费=首付+贷款+税费+中介费+（装修费），购房者要再结合家庭每个月的收入支出现金流，计算还贷压力是否过大。二、梳理购房需求，按重要程度优先排序买房前，一定要梳理清楚自己的购房需求，很多人在决策时容易纠结，主要是只关注了房子本身的各种属性，没有关注自己内心的真实需要。做到这一点，你就不会在选择老破小还是远大新等诸如此类的问题上纠结。购需求梳理示意图A、地铁地铁有利于房子保值增值，轨交通勤的购房者需要。B、教育有孩家庭要提前规划学区房，单身购房者可暂不考虑。C、医疗家里有没有老人或病人，最近的医院多少分钟能到？D、商业配套购物中心、菜市场、超市、便利店、餐馆等是否齐全？E、面积面积大小看具体居住需求，有娃家庭可能至少要两室。F、房龄同地段老公房、次新房、新房的价格一般是逐级递增，房子年限太久，可能会影响贷款额度的。[W用5]以上这么多购房因素，在一定预算约束下，不可能面面俱到，比如孩子快要上学的家庭，教育是第一位要考虑的；对于新婚夫妻来说，交通涉及到的通勤时间或者房子面积（如果打算生娃的话）是要优先考虑的。当你将地段、交通、教育、房龄、面积等对房价影响较大的因素排个序，结果往往是你会发现在市场上能满足你排序中前三项甚至前两项的房子都十分有限甚至别无他选。三、选对房的策略，购房具体操作思路梳理清楚购房需求后，针对刚需选房，适合居住是首位。那如何一步步选定适合自己的住房？第一步：选出购房区域，需要注重的因素排序自己选择居住房子的标准有哪些，优先顺序是什么，这是划分找房范围的标准线。把所有影响你决定的相关因素都列出来，你的预算和面积需求基本上就能决定你能买的到哪些区域的房子。然后再结合需求情况（比如工作地点、教育资源）确定至多3个板块，否则跑腿累死你，而且会让你越选越乱。第二步：找到心仪的小区楼盘，需要考虑的要点在所划定的区域范围内，找到心仪的小区楼盘，需要考虑的要点如下：A 小区规模，规模的大小有利有弊，看自己的需求和喜好；B 观察小区周边交通、生活配套、治安环境等是否完善；C 小区居住环境很重要，查看房子是否临近马路、集市等；D 查看小区的停车位是否紧张；E 楼间距开不开；F 开发商和物业的品质，了解物业管理服务口碑及大概费用;G 周边有没有新的什么规划。考虑小区基本上就这几点，没有完美的小区，这些因素都是加分或减分项，做好功课，才能找到更适合你的房子。第三步：看房子时，需要考虑哪些因素A户型要方正B通风和采光C房屋有没有漏水现象D要检查门窗密闭效果是否良好E了解房屋房龄 [W用8]以上就是买房的基本逻辑思路，但是太多人，在这么大的决定面前花费的时间却是很少，又容易陷入各种纠结状态。当鱼与熊掌不可兼得时，买一个有优势、有劣势的房子，劣势你可以用其他方式克服的，优势是你所重视的，这样的房子就算买对了。希望这篇文章对于买房的朋友有所帮助，能建立起买房的正确逻辑，买房前多花点时间梳理思路，找到自己心仪的房子。p gt;”三部曲的第二篇，第一篇《适合在杭州买房吗？》，再加上下周计划写的《适合买房吗？》，凑齐三部曲，感觉我可以去编绕口令，哈哈哈
下文讨论基于两个前提：
讨论是基于投资角度，和自住无关；
相信房价的涨跌是受到供求关系影响
一、供应端：新增宅地、新房、二手房
1、土地面积：19年宅地大幅增加
政府规划：《上海市住房发展“十三五”规划》代表了政府对~上海的土地供应的规划：
新增住房供应比十二五期间增加60%，到170万套（目前上海住房总套800万套）
其中60%的住房为租赁住房，即100万套租赁，实际供应70万套住宅，这比十二五期间105万套减少30%。
2、土地供应价格：价格稳定
放2个区的土拍价格，其他区也差不多，大体上，某些地块有一些波动，受到具体地块个别因素的影响，大盘上价格几乎和18年持平。之前写过。
3、土地供应总结
土拍到新房供应，大概是1年半之后（但新房供应是市场化，而不是根据开发周期来，17年之前的新房供应和销售高峰几乎重叠，开发商会根据市场情况来决定实际开发的进度和销售的进度），19年宅地供应比18年增加了58%，按照开发周期，在2021年都有能力投放到市场。
土拍的价格和房价没有直接关系，反应的是当下的市场状态，即19年的行情和18年一样平稳，有些大V用土拍价格来预测房价是不科学的，不具备预测性。
20年新房供应预测较难，一是数据缺失，另外新房销售进度实际受到市场影响，而不是工期本身影响，非业内的同学预估起来有一定的难度。大概率，新房供给量和类似。
4、二手房的供应量
上海目前二手房库存存量较为紧张：目前挂牌量不到15万套（兔博士数据），如果月销2万的话，7个月的库存，1.5万套的话，就是10个月的库存，都属于库存偏紧张状态。7个月库存的话就属于紧张了。
二手房的新增供应预期稳定，不会突然增长：16年买房的短期投资，有套现欲望的房东在过去的17~19年间已经出尽。后续不会再有大规模的抛盘的情况，但是随着价格上涨，解套或者到17年高点的房东将有较大的出货动力。
以上，上海新房和二手房整体供应同比平稳，但21年新房供应量将增大，如果房价上涨，二手房供应量将增加。
二、需求端：
19年的二手房成交量较高且持续增长：年度来看，从16年325新政之后，上海房市迅速降温，到17年，成交量跌到地板，经历了连续2年的成交增长，尤其是19年增长幅度较大，从过去11年来看，低于09年（4万亿），13年（监管有所放松），15，16年（去库存），在没有利好刺激的前提下，属于较高的销售量。
1、19年成交量增长的原因：
14年4月份~15年限购人群到期：这批同学特别“背”，之前上海是2年社保，16年325改成了5年，即在14年4月份开始缴纳社保的同学，快满2年政策就改了，又锁到了蓄水池里，最长等了6年，终于可以买房了，这得是啥心情啊。
被透支的需求正常的恢复，17年的地板量，不仅仅是限制政策，15~16年的牛市透支了房市的购买力，17年面临政策打压和购买力透支的压力，17年的成交量，将是后面较长时间最低的成交量。
投资性资金入场，从不多的历史经验判断，部分投资者认为已经到了较好的投资入场时机，在这个行业的同学在相互之间的沟通中应该可以明显感受到。
2、二手房成交量不会下降：
从目前的情况看起来，政策面不会再收紧。强调一下预测政府政策不靠谱，只能说从目前的情况看。

上海新增人口从15年锐减，考虑到资金筹备期和限购，15年及之后的新增人口大部分对应的就是的购买力，20年上市的新增购买力相比19年会有一定减少；