（1）看多：有人认为近期不仅有很多市区一手豪宅非常热销，而且二手房量价齐涨（包括笔者自己也发现，关注的天山板块次新小区也确实提价了），4月交易量约2.45w套，直追。似乎楼市离全面爆发只差一点小火苗了；
（2）看空：有人认为如果把1-4月放在一起看实际上整体成交量不过是去年的71.7%（一手+二手），而且疫情对于潜在购房者收入的影响很大，今年楼市不会好。当前楼市看上去如此热闹，主要是疫情的打断让重启后的楼市交易集中在更短的时间里发生了。
那么今天，笔者就来聊一聊自己对于今年楼市的理解。主要涉及3个问题：Q1.当下楼市究竟热不热？Q2.楼市当下的状态是否可延续？Q3.当下我们应该如何应对？
Q1.当下上海房产-楼市究竟热不热？
就当前市场而言，我与前者看多者的观点更加一致。今年的楼市热度确实很高，完全不亚于让人恍如回到的3月和4月。
理由1. 本就不差：同比往年同期，也在平均水平
虽然相比于1-4月，今年同期的交易量不过只是71.7%左右。但实际上是去年成交量太高了。的3月、4月可是一度令人产生出「梦回」错觉的月份啊。 而与2010年以来同期水平相比，今年1-4月的整体成交量（一手+二手）虽然不高，但也只有2013年、、和是明显高于今年的。
其它基本都在接近的水平上。如果只看二手房（更能代表真实市场），在这11年中1-4月的成交量正好排名第5，还略高于平均水平。
△历年1-4月上海楼市交易量对比（万套）
理由2. 其实极高：更合理去比较，过去11年排名第4
而实际上，直接用今年1-4月去和往年同期比较是极不公平的。今年整个2月既没有一手房供应，也几乎无法进行二手房带看。而且即便有供应，还有大量人员尚甚至一直到3月都未返沪，上海楼市何谈重启？
可以参考3月初的复工情况：根据百度地图慧眼3月5日发布的城市复工指数，截至3月3日，上海市复工指数TOP5辖区为：崇明区（66.86%）、金山区（65.68%）、虹口区（59.42%）、长宁区（58.45%）、松江区（57.93%）。其中，崇明区复工指数为全市第一；杨浦区、奉贤区、嘉定区、徐汇区、静安区、青浦区、普陀区、宝山区复工指数均低于全市平均水平（57.23%）。
如果要进行整体比较，更为合理的是以1-4月与往年1-3月的成交量进行对比，甚至可能还要加上部分5月的成交量。从这个角度来说，今年至今的楼市热度确实极高，其实还要超过。
△更为公平的上海楼市交易量对比（万套）
理由3. 量价齐涨：57%二手小区价格上涨
楼市的热度当然不能仅凭成交量来判断，价格的变化也至关重要。而1-4月的楼市明显是货真价实的热度，表现出「量价齐涨」的特征。 一手房部分自不必说，有很多项目都拿到了前2年无法想象的价格，一手房价格水平自然就上涨。当然一手房的价格更多还是受到管控影响，并不能说明市场真实情况。
但二手房的价格变化就很有意义了。笔者将1月初的约6.2w套挂牌房源与4月底的约5.7w套房源数据进行了仔细对比，得到的结果是：在有参考意义的约4400个小区中，有超过2500个4月挂牌价格较1月上涨，即57%二手小区价格出现上涨。眼已经步入，回首上海楼市，可以简单地概括如下：商品房成交量整体“先扬后抑”，即先提升后下降。从三月小阳春，市场热度短暂提升后步入整体平稳状态，直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力，促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现，所以自九月份到年底，楼市成交量持续下降，略显冷清，但价格基本保持平稳。
具体而言，根据中指研究院数据显示，2月初受春节假期影响，成交先降后升，月末下降;3月初延续平稳态势，随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动，6月首周成交量下降，随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周，成交持续下滑，下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。
从政策角度来看，全国整体的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，上海也没有发布楼市相关的重磅政策，以影响平稳态势。即使针对临港片区限购政策略微松绑，也只是为了引进人才
，带动当地的经济贸易，并未全面开放限购，导致房价大幅度上涨。
从价格上看，因限购限贷政策升级以及调控政
策的持续笼罩，上海商品住宅成交价格保持稳定。根据中指研究院总结的数据显示：全年商品住宅成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。对成交价位进行细分，其中500-1000万总价段仍为成交主力，占比为32.4%，较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度最大，为16.1%，较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度最大，为13.1%，较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。不同区域的成交均价及涨幅也有所不同：静安、黄浦、卢湾(新黄浦区)、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米;崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%;卢湾跌幅超过5%。
不难发现，偏远地区如崇明区、金山区因交通不便利、配套设施不健全等原因，其成交价格稳中有降，而靠近市中心等繁华地区的房价依旧高位运行;改善型客户的需求逐渐扩大，200-300万总价段的成交量在下降，500-1000万总价段以及400-500万总价段的成交量上升速度较快，说明从小户型置换到大户型、以及从偏远地区搬迁到繁华地区的购房者数量正在提升。数据来源：中指研究院
最后再来看一下上海二手房市场，三月楼市小阳春态势让二手房住宅成交量同比上涨30.7%，而到了5月份之后成交持续走弱，成交套数在3、4月份达到月均2.5套的高峰，此后逐月下滑，10月成交套数仅1.58万套，11月回升至1.77万套。前11个月，上海二手房成交套数为20.9万套，达到近三年的成交高点。此外，住房成交价格在36800元/平米-39500元/平米的价格区间波动。处于该均价的地区基本集中在奉贤、青浦、松江、南汇、宝山、浦东等地区，既不繁华也不偏远，说明刚需客户的数量依旧庞大，购房者对交通的便利性、周边资源都有一定的要求。
上海楼市趋势预测
基于的整体情况来看，三月之所以成交量“暴增”，是因为距上海限购政策的出台刚好满三年，很多人的限购资格得到解禁，无论是对于买方还是卖方而言，房产成交的需求都得到释放，但结果是热度的提升只是阶段性的;同理，临港片区的限购政策放松，对上海楼市的利好影响也是短期而有限的。限购、限贷政策从未从根本上放松，楼市趋于理性。专家预计，上海房地产市场调预计仍将以稳为主，紧缩之势延续;需求端观望情绪仍然较大，成交量难以持续放量，房价也将维持平稳走势。由此可以推测，接下来的一年里在价格方面，房价既不会大涨，也不会大跌。
