日前，全国人大财经委副主任郝如玉在第十届"中国经济增长与周期"论坛上透露，目前房地产税仍在起草过程之中，操作难度很大。房地产税全面开征还有多远?房地产税要一旦实施，老百姓买房要多交钱么?你家住房会"免征"么?
试点五年后方案仍在起草
全国人大财经委副主任郝如玉日前称，十八届三中全会提出了加快房地产税的立法步伐和促进环保税的费改税内容，今年全国人大安排了环保的费改税，但是房地产税方案还在起草。郝如玉表示，房地产税迄今已经试点征收了5年多，但是操作难度很大，有的地区税收成本甚至和税收收入相当，一个地区征收房地产税，也使得人才向周边地区转移。
房产税与房地产税
目前很多人依然在混淆使用"房产税"和"房地产税"两个概念，事实上从近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用"房地产税"这个概念。
上海重庆两地的"房产税"扩大征收试点，在当时市场过热情况下仓促出台，行政推进色彩浓厚，但实际执行效果差不明显。无论是上海的增量征收还是重庆的高端存量征收，其实际征收税额和两市的是住房规模远远不相配。"房地产税"是以一个新税种的面貌出现，近期讨论的基点都应是房地产税的立法改革，只有进入立法的轨道，相关改革才会名正言顺。
房地产税开征 房地产税要交多少能免征吗？
征收难度重重
原国家税务总局副局长许善达曾表示，中国的房地产税，是土地国有制下对私人住宅征收的财产税，这在国际上难以找到借鉴先例。即便将来全面开征，规模也远不及私有制下的房产税规模大小。此外，因为目前全国房地产投资持续放慢，加上销售难度大，且住房库存多，也给征收房地产税带来影响。
征收范围和税率如何确定是难题
58同城房地产研究中心负责人指出，全国不同地方的楼市、政府税收、居民收入水平不同，房地产税的征收范围和税率如何确定是难题。同时，是否设置"免征额"也同样是立法难点之一。
截至目前，全国18个征税税种中，除了企业所得税、个人所得税、车船税外，其余的税收都是以国务院条例和法规颁布征收的，税收法定原则要求，不仅新税种的设立、税法的制定需要经过法律程序，而且税率等各种课税要素的变化也必须经过法定程序。
房地产税可抑制市场投机
房地产税作为未来地方重要税种，在地方组织收入和调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面有重要作用。房地产税通常指的是有关房产的所有税种的总称。而目前的房产税更类似于国外的物业税，我国于2011年在上海和重庆两地率先试点的房产税均只是向部分物业征收，但并不相同。
房地产税开征
北京上海等六省区房地产税收超土地出让金
由北京大学经济学院团队研究的相关课题成果显示，房地产相关税收在地方财政占比不断增加。近年来，地方财政构成已一改土地出让金一家独大的情况，对房地产相关税收依赖度正慢慢超过土地出让金依赖度。上海、北京、海南、黑龙江、内蒙古、新疆6地房地产相关税收已超过土地出让金比例。
重要进展：房地产税法列入了第一类立法项目
今年5月25日，财政部财政科学研究所原所长、华夏新供给经济学研究院院长贾康表示，全国人大常委会立法规划已经将房地产税法列入了第一类的立法项目。在贾康看来，房地产税立法已经进入一类立法，也就是在去年下半年明确提出进入立法规划以后，它是排在"第一阵营"的。不过考虑到目前的楼市情况和"去库存"的主要方向，一旦推出可能会给楼市带来一定的影响。
何时通过：房地产税法最快通过
那么，房地产税全面开征还有多远呢?北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，"本届人大任期是到底，因此，预计房地产税法最快将在底前通过，慢的话可能会在底提交审议，在下一届人大任期内通过。"
房地产税法通过之后会立即实施吗?
据了解，房地产税法从通过到实施应该会有一个过渡阶段，从而让社会对法律有充分的认知、了解和准备。立法通过后并不意味着就会在全国马上开征，两者不是同步的。房地产税是典型的地方税，何时开征会授权地方政府自己决定，并不是在某个时间全国一起征收，各个地方可以差别化。
房地产税开征 房地产税要交多少能免征吗？
房地产税要交多少?
对于征收范围,中央财经大学财经研究院院长施正文认为应该设立一定的免税面积,"免税面积设定为人均60平方米比较合理,这样对于三口之家来说,可以有180平方米不用交税,从而保证了居民第一套住房不用交税。" 对于免征额和税率,目前官方并未释放任何信息。
但是,施正文建议,对于免征面积,中央可以设定一个最低的标准,在此标准之上,各地免征面积可以自行决定是否上浮。
房地产税将怎么收?百万房产或每年缴税5000元
据了解,未来的房地产税主体税种由房产税、城镇土地使用税合并而成。收税标准将参照世界通行做法,估算价值100万的房产可能会每年增加约5000元税负。有关房产税,实际早在2011年就开始在上海和重庆两地试点。在上海试点时,新购且属于家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的进行房产税征收。比如一个居民家庭原来已拥有的住房面积共计180平方米,刚好人均60平方米,现又新购一套100平方米的住房总价100万,那么其一年应缴房产税4200元左右。
"房地产税"比"房产税"多了一个"地"字，也就意味着未来的持有税，征收对象不但是房屋价值，而且还将包括房屋下面的土地价值，应该是房地产税收体系的综合改革。房地产税征收如何做到公平合理，税收怎么使用，是否用于教育、医疗、环境等民生领域，老百姓非常关切，这也将对政府治理现代化、法治化起到促进作用。
& 现在租房市场都是租户缴税，减税对我这样的租户等于直接减轻了租金负担。&刚从上海到北京工作的陈洁，准备在单位附近租住一套房子，由于单位给外地来京的员工提供租房补贴，需要租房发票的她在选房时特别留意了租房交税情况。日前出台的个人出租住房税收优惠政策，让她成了直接受益者，很快选定了一套东四环附近86平方米的房子。
陈洁粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策规定，增值税将由原来的约320元减为约95元，月节省225元，城建税、教育费附加等各种附征税费也从原来的约40元减少到12元，在明年底前，她的增值税及附征税费都将减免。此外，个人所得税减半征收后，她租房时缴纳的个税也将由原来的约1040元减到约520元。这样算下来，目前她每月可以节省支出近900元，年减免税费可超过万元。
以前房屋租赁主要向地税部门缴纳营业税，对于个人住房租赁，国家和地方先后出台过一些税收优惠政策。今年5月1日起营改增试点全面推开，个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税？原有的税收优惠政策能否继续执行？这成为社会关注的焦点。国务院办公厅此次印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将营改增前的营业税优惠政策，延续到了营改增后的增值税中，让租房者继续享受应有的税收优惠，并对具体规定进一步细化，给租房市场吃了一颗& 定心丸&。
山东肥城的张女士在该市清华园小区有一套120平方米的房子，由于地理位置优越，周边配套了幼儿园、小学和初高中，是该市典型的学区房（上海中原、代理、租房），住房出租市场火爆且价格较高。张女士的房子每月能够租到1600元，年租金收入19200元。经过税务部门核算，实施此次优惠政策后，她的房子每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减免1033元和868.57元，合计占到整体房租的近10%。
& 租我房子的人很多都是冲着周边学校去的，但在这儿读书就要提供租房发票证明，所以很多人租房时都会谈到缴税问题，税费节省了，双方对租金的商量余地就更大一些。&张女士说。
据了解，因为三四线城市房租普遍较低，月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了，就会进一步拉动房地产销售，租售并举更有利于房地产去库存。
& 根据今年前5月的数据，我们办理的所有个人出租房屋月租金额均小于3万元，这意味着新政策实施后，增值税的免税面将达到100%。&淄博市沂源县国地税联合办税厅负责人崔爱珍说。
房屋中介税负下降
鼓励专业机构提供更好服务，改变& 重售轻租&
家住北京东三环某小区的林鹏遇到了烦心事：因为自己所在小区房价较高，结婚时只买了一套40多平方米的一居室，可最近东北老家的父母要过来住一段，& 让父母住哪&难坏了小两口。& 家里实在没有安置床位的地方了，让爸妈住酒店也不合适，本想在附近租个房子，可他们只住两三个月，没人愿意租这么短的时间。&
在朋友的推荐下，林鹏通过网络短租平台& 小猪&找到了称心如意的房子，& 房子跟我家在同一个小区，最短一天就可以起租，想住多久很自由，不用担心房主违约和频繁涨价。&林鹏说。
林鹏觉得，现在租房不省心的一个重要原因是专业经营租房的中介机构太少，大部分都是房东直接出租，中介只是牵线搭桥，收完中介费后就再也不管了，而且租期至少要1年以上。如果有更多专业规范的租房中介机构，让租房更便利，就能提高大家的租房意愿。
此次发布的《意见》专门提出，发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。同时，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务，适用6%的增值税税率，这在所有增值税税率中属于较低的档位，显示了国家鼓励中介机构发展的政策意图。而根据营改增的实施方案，房地产中介中的小规模纳税人，税率则可以从征营业税时的5%直接降为3%的增值税征收率，减税幅度达40%。
& 现在租房市场中，个人住房出租占了90%以上，中介企业一般只担当房源信息提供者的角色，市场参与度较低。并且一部分出租人为了节省中介费，与租房人直接联系，一旦出现租房纠纷，解决途径十分有限。&淄博市杨帆房产有限责任公司经理李爽介绍，随着新政策陆续实施，住房出租的税费大幅度下降，使得中介机构先承租房屋再转租的模式成为可能，中介公司可以提供物业管理、卫生保洁、纠纷处置等附加服务，服务的内容不断增多，市场参与度提高，& 单一信息平台&向& 综合服务平台&转变，这些都为转型中的房产中介公司提供了一个潜在的大市场。
中原地产首席分析师张大伟认为，租房市场的很多乱象，根源在于缺乏规范的中介机构与专业化的房屋租赁企业。鼓励中介机构和住房租赁企业发展，能够为社会提供更加多样化的房屋租赁服务，满足不同类型租房者的实际需求，让租房的舒适度上升，改变当前房地产企业和中介机构& 重售轻租&的现象。
难改租房市场现状
目前租房实际缴税比例不到10%
记者在采访中了解到，尽管新政策给出了比较大的税收优惠，但目前个人房屋租赁市场的实际状况，使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。
& 我接触的房东一般很少关心交税的事，租客倒是偶尔会问起来，我们也就是帮着提供一下房东的复印件之类，真正交税都是个别有特定需要的租客自己去交。&北京市朝阳区青年路附近一家房屋中介业务员李飞告诉记者，房东提出的报价都是净收入，不包含任何税费，虽然中介提供的格式合同里也会规定谁缴纳税费，但最终是否缴税，主要看租客的需求，房东并不会主动去缴税。
记者以租房者身份打电话咨询了一些房屋中介，谈到租房缴税问题时，中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料，税费还是需要租房者自己缴纳。
& 这也公平合理，因为需要开发票的人很少，如果提前把税费加到租金里，算起来很麻烦，而且如果房主不配合缴纳，会影响你开票，不如你自己去缴税，里外里也是一笔账。&一位中介业务员告诉记者。
一些提供房屋直接租赁业务的中介平台，也都采取了税费由租户自理的方式。在网上租房平台自如网，记者咨询业务人员：& 租房能否提供发票？&业务人员表示，目前需要发票的租客很少见，如果要开票，他们会提供房屋的相关信息，由租户自己去当地街道办或地税局开具发票，具体开多少钱也由租客根据自己需要决定，至于以后能不能由平台直接提供发票，还要看新政策实施后的具体规定。
中原地产的一份调查显示，目前在所有租房者中，实际缴纳税费的比例不到10%，这部分人主要是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主，很少执行租房备案的程序，税务部门无法对每一笔租房业务进行核实，租房交税的政策也就难以严格执行。
& 在实际的租房市场交易中，租赁行为并不像买卖房屋那样需要官方确权，这就决定了单纯的税收减免很难对整体租房市场产生大的影响。&张大伟说。
租房支出有望抵个税(专家分析)
& 这次出台税收优惠政策力度很大，但因为租房市场的实际状况，更多降低的是名义税负，实际税负减少并不明显，未来还需要更深入的税制改革，真正把租房市场该收的税收上来，该减免的税减下去。&中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌认为，此次租房税收新政的出台，体现出通过税收政策调节来促进房地产健康发展的政策意图。
中原地产首席分析师张大伟认为，新政策体现了国家对租房市场的支持，但税收减免更多的还停留在局部和表面，受益面比较小，难以从根本上改变租房市场现状、减轻租房者负担、真正激活租房市场。
张大伟介绍，与此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策相比，市场更关注政策提到的个税改革，如果未来租金能抵扣个税，将在很大程度上扩大税收优惠政策对租房市场的支持力度
国办印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》提出，对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。
张斌认为，建立分类与综合相结合的个人所得税制度，是我国未来个税改革的目标，房屋贷款利息支出、房租支出等都可能作为合理的个人支出纳入个税的税前抵扣范围，在进一步减轻租房者压力的同时，也让个税制度更加公平合理。
& 建立有效的房租抵扣个税制度，还能提高租房者自觉纳税的积极性，让租房市场更加规范。&张大伟认为，在租金抵扣个税的条件下，租房者取得相应租房发票才能实现自己的个税减免，这会促使更多的房屋租赁交易走正规的备案手续，有利于加强对租赁市场的监管。本报记者 吴秋余
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