1.未来房价走势
大家好，我是王营。真的是不平凡的一年，疫情肆虐，房地产销售几乎停滞。今天是2月10号，在上海基本上中介公司门店都没有开门。在网上看到有的人说2003年的非典前后至少持续了6-8个月，按照对比可能今年的疫情要持续到6月份才有可能全部结束。
在此期间上海各个小区管理非常严格，我所在的小区是松江城区某小区进出需要办理出入证。除了住在里面的业主和租客，其他外卖快递和看房的一律不准进去。在这样的情况下，对二手房市场冲击是很大的。小区进出不方便，主要还有疫情的严重影响，基本上不会有人出来看房。毕竟都不是熟人，谁知道是否带了病毒呢？所以可以预见上海未来几个月二手房成交量基本上很少很少。
一手房的情况也不乐观，疫情的影响，售楼部人多的话是很危险的，目前基本上各个售楼部也只有几个值班的工作人员，而且客户基本上也不会去。
我对房价的理解
有的人一直会认为房子目前太贵会一直下跌到白菜价，其实我并不这么认为。现在社会上有钱的人非常多，你看看上海稍微大点的哪个门店哪个公司几年挣不到几百万？所以上海的房子买得起的人还是很多的。房子这个东西我一直认为肯定要价格贵，特别是上海的房子，上海作为中国最发达的一批城市，上海的房子如果不贵，哪里的房子该贵呢？只有上海的房子贵，绝大部分人买不起社会才有动力（我一直认为社会发展的动力就是来源于人的欲望，除了生命健康之外，衣食住行、权利、金钱、美人一直是大部分人的欲望。其中住就是指的房子。）
你如果想买上海市中心的房子，动辄几千万，你就需要更努力创造财富。如果你挣得少只能买郊区几百万的房子。如果你是普通人没有足够的能力就买不起上海的房子，但是可以买外地市区县城几千块一平的房子。如果你混得很差，你可以买镇上的房子。社会说到底对每一个人都是公平的，想得到更多就必须要有实力。
相反如果人人都能买得起上海的房子，那么现在的社会是不缺吃不缺喝的，房子家庭都有了，能有多少人有上进心。就没有人愿意努力干活了。你也有房子我也有房子，大家都有钱，那么你让我给你干活？你觉得可能吗？那个时候谁也指挥不动谁。所以我觉得社会要稳定进步，房价不可能太便宜，绝对是绝大部分人买不起的。转眼已经步入，回首上海楼市，可以简单地概括如下：商品房成交量整体“先扬后抑”，即先提升后下降。从三月小阳春，市场热度短暂提升后步入整体平稳状态，直到8月份临港自贸新片区限购政策微调后再次激发市场潜力，促成一波成交量;然而预想之中的“金九银十”并未出现，所以自九月份到年底，楼市成交量持续下降，略显冷清，但价格基本保持平稳。
具体而言，根据中指研究院数据显示，2月初受春节假期影响，成交先降后升，月末下降;3月初延续平稳态势，随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动，6月首周成交量下降，随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周，成交持续下滑，下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。
从政策角度来看，全国整体的基调是“稳地价、稳房价、稳预期”，上海也没有发布楼市相关的重磅政策，以影响平稳态势。即使针对临港片区限购政策略微松绑，也只是为了引进人才 ，带动当地的经济贸易，并未全面开放限购，导致房价大幅度上涨。
从价格上看，因限购限贷政策升级以及调控政策的持续笼罩，上海商品住宅成交价格保持稳定。根据中指研究院总结的数据显示：全年商品住宅成交均价为54090元/平米，较18年同期上涨1.88%。对成交价位进行细分，其中 500-1000万总价段仍为成交主力，占比为32.4%，较18年全年提升0.4个百分点。400-500万总价段成交占比提升幅度最大，为16.1%，较18年提高2.9个百分点。200-300万总价段成交占比下降幅度最大，为13.1%，较18年下降3.9个百分点。其他总价段产品成交占比变化均不大。不同区域的成交均价及涨幅也有所不同：静安、黄浦、卢湾(新黄浦区)、长宁、虹口商品住宅成交价格均破10万元/平米;崇明、金山成交价较低，成交价低于3万元/平方米。价格同比涨幅方面，青浦、南汇价格涨幅超过10.0%;卢湾跌幅超过5%。

不难发现，偏远地区如崇明区、金山区因交通不便利、配套设施不健全等原因，其成交价格稳中有降，而靠近市中心等繁华地区的房价依旧高位运行;改善型客户的需求逐渐扩大，200-300万总价段的成交量在下降，500-1000万总价段以及400-500万总价段的成交量上升速度较快，说明从小户型置换到大户型、以及从偏远地区搬迁到繁华地区的购房者数量正在提升。