最近，和地产圈的一些朋友聊天，其中一位说了这样一句话，感觉还是很有道理的：对于房子来说，只有能够流动和变现的才叫做资产，无法流动和变现的叫做砖头。的确，一旦房子失去了流动性，哪怕是有价无市也只能是空中楼阁，而时间久了，价值自然就会逐渐缩水或退化。
过去十多年，伴随房价上涨，房子不愁卖，开盘售罄、抢房大战不断上演，不少人也通过买房囤房赚得盆满钵满，甚至实现了财务自由。但是，经历了三年多的调控后，伴随房地产进入下行通道，目前不仅开发商需要通过降价来拉动销量，二手房的成交周期也不断拉长，而且往往还有价无市，显然想要变现没那么容易了。
面对楼市出现的转折变化，对于未来的房价预判，基本分成了两大阵营：一类是以马云、曹德旺等大佬为代表，他们认为未来房子会越来越便宜，而且针对多余的房子，能卖就早点卖掉；另一类是以贾康、李铁等经济学者为代表，他们把城镇化看作是未来房地产继续发展的最大红利，认为房地产仍然还会有15-20年的发展空间。
在笔者看来，不管房价是涨是跌，有一点是可以确认的，目前我国人均住房面积已经达到了40平方米，住房总量已经够了，所以当改善需求逐渐成为市场的主流以后，那些占据优势配套，比如靠近大型商超、公园、学校、地铁沿线的房子仍然不愁有市场，想要变现不是问题。反之，条件差一些的房子可能要面临卖不动的问题了。根据目前的行情看，开始，在“新规定”下，以下3类房子可能就会越来越难转手了，内行建议还是尽量避开。
第一类：小产权
对于小产权房，大家应该都不陌生，一般就是指由村集体牵头在农村集体土地上盖的房子，由于小产权房没有在房管局备案，没有缴纳土地出让金，而且只能在村集体内部转让和置换，所以根本不是正儿八经的商品房。但尽管如此，伴随商品房价格上涨，小产权房还是凭借较低的房价、低廉的物业费、较低的采暖费等优势条件受到了不少刚需置业者的关注。
其实，说白了，在一定程度上，房价上涨掩盖了人们对小产权房风险的认知，购房之后不出问题还好，一旦出了问题，由于房子的合法性不受国家认可，所以在寻求法律保护时，往往会遇到很多障碍。举个大家都关心的例子：如果遇到拆迁，由于购房者并非合法产权人，所以最终无法得到拆迁补偿。当然，关于小产权转正的声音喊了很多年，但是新规的发布，或许意味着仍然遥遥无期。
今年8月，《土地管理法》修法通过，自1月1日起正式施行。其中，引人关注的亮点之一就是改变了农村土地必须征为国有土地才能入市的问题，也就是说，集体可以直接出租或者出让土地，此举无疑增加了农民的财产收益。但是，针对小产权住房转正的口子还没有开，按原有规定：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。因此，还是建议大家不要抱侥幸心理，尽可能选择商品房，远离小产权住房。
第二类：别墅
一般而言，别墅是住宅的最高形态，以密度低、面积大、环境好、私密性强为主要特点，所以拥有一套别墅一直是很多人的梦想，但由于别墅价格高，动辄就要上千万，因此对于普通购房者而言也只能是奢望。过去一二十年，伴随房地产行业的快速发展，别墅产品在各大城市的郊区、新区、景区旁如雨后春笋般成长了起来，成为有钱人置业的主要形式。
但是，不可否认，别墅项目的快速发展也带来了一些问题：违规违建、破坏山林、土地浪费等。因此，进入，住建部发布通知，要求全国各省市立即暂停办理有关别墅项目建设的审批手续，并且对已存在的别墅项目进行梳理。随后，包括安徽、上海、广东、黑龙江、河北、山东等在内，全国范围内掀起了一股针对别墅项目的“拆违潮”，一大批违建别墅被收回或拆除。
其实，早从2003年开始，国家就提出了“禁墅令”，只不过这次新规发布，意味着对别墅产品的监管越来越严格了。因此，内行认为，别墅的行情已经发生了变化：一方面，“禁墅令”下，别墅产品会变得相对稀缺，如果一不小心买到了违建别墅，难转手是必然了。另一方面，土地越来越金贵，开发商为了节省开支，低容积率别墅越来越少，品质难免大打折扣，但是价格却仍然保持高位，所以当品质与价格脱节后，未来想要卖掉并不容易。
第三类：商住房
商住房，顾名思义，就是既可以办公又可以居住的房子。乍一听，确实蛮高大上的，感觉功能很完备，但实际居住起来体验并不好，说是住房不是住房，说是商业不是商业，给人感觉有点四不像。其实，商住房就是开发商为了便于销售而打的擦边球，写字楼、商业地块，摇身一变，盖上了五花八门的公寓，然后再打着商住两用的口号卖房，显而易见，这确实比写字楼、商铺更容易销售，但对购房者而言，则需要提防商住房存在的一些风险。
据央视报道，有购房者购买了商住两用房，等拿到产权证后才发现房子的“用途”为“办公”，而拿着这份“办公”性质的不动产权证申请办理居住证时，则被告知不能作为有效资料。对此，央视则直言，卖房子不能挂羊头卖狗肉。显然，对购房者而言，一旦碰到这样的房子，内心往往是无法接受的，如果想要转手就更加难了，所以在买房时应该多做准备工作，不要盲目听信置业顾问的宣传。
不过，进入以来，随着国家对楼市不断加强监管，针对商办地块的改造和申报已经开始趋于严格。今年8月份，厦门出台了公寓禁令，严禁商办项目改造成为公寓类住宅；今年11月，广东佛山也发布了通知，禁止商业、办公用房以公寓的形式进行销售。因此，笔者认为，在整治房地产乱象，促进房地产健康发展的趋势下，不排除会有越来越多的城市跟进这一“新规定”。总而言之，从明年开始，买房时尽量避开这3类房子，从而规避不必要的麻烦。房产税新规出台，具体细则为：对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80㎡以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征收1%-3%的房产税，且没有减除额;家庭第3套住宅，每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额;家庭第4套及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额。
财政部、国家税务总局、住建部联合发布通知，作出如下细化规定：
1、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税。由财政部、国家税务总局发出通知，1月1日起，对家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，转让后的增值收益部分(指房产的转让价减去原购买价)，一律按20%的税率一次性征收个人所得税，但是，该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣房产转让增值收益部分应缴纳的个人所得税，若该房产累计已缴交的房产税超出此次应缴纳的个人所得税，则该项个人所得税视为零;对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上;转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。
对转让商业房产的，按转让收入的1%征收个人所得税，抵扣方法如上。
2、转让家庭人均建筑面积80平方米以上的住宅，房主找不到原始购房发票的，税务机关委托拥有国家一级资质的房地产评估机构(建立机构名库随机抽取)，参照有市场成交记录的同地段同类房屋，或查阅当地住房信息系统，对其房产的原购买价进行评估，作为计税依据。从低收取评估费，但评估费用由卖房人承担，作为丢失原始购房发票的惩罚。
3、当地政府每年公布分类住宅的市场指导价(即房产现值)，成交价明显低于市场指导价的，以市场指导价作为房产税的计税依据(类似北京、深圳、成都等城市现在执行的二手房过户指导价)。
4、个人出租住宅，其租金收入须按20%缴纳个人所得税;个人或企事业单位的经营性房产(商铺、写字楼、酒店等)，按租金收入的12%缴交房产税，税务部门另有规定的从其规定。
5、取消现行对转让个人住宅征收5.5%营业税的规定。
6、房产所有人(业主)必须持有以上所有完税证明，房屋权属管理部门方可为其办理房产过户手续。

7、各城镇的房产税收入和个人转让住宅增值收益的个人所得税收入，由地方政府支配，专项用于保障房建设;盈余部分拟用于其他社会保障类支出的，须经省级人民政府批准，并报中央政府主管部门备案。