很多事前判断，隔一段时间回头看更有价值。

注意到大家都在热传国家“全面取消300万以下大城市落户限制”的国家政策。觉得有些意外，这个是上半年发过的政策，舆论这么集中火力的报道，似乎是打偏了。

今年4月8日，发改委发布《新兴城镇化建设重点任务》，里面已经谈到了这些。

对比一下。

基本是“老调重弹”，如果说再严格抠字眼的话，结论是：还有所收紧。

在发改委4月份文件中，城区常住人口300万—500万的Ⅰ型大城市要“全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制”。而在这次的文件中，“全面取消重点群体落户限制”，这句话被删掉了。我记得在当时这个政策出台之后不久，东莞很快就宣布对农民工兄弟落户放松限制。

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所以，单看这一条，其实是老政策的重申，没有理由是一个“突发新闻”。

重点是，8个月再重发一遍政策，我想背后也许说明了，这个政策落地执行的效果不佳。怎么个不佳法，现在不知道，要等到全年“农转非”数据出来才能得出结论。但按我之前的判断，现代的城市“蓝领”更愿意在500万以上特大城市落户，500万以下的未必愿意。

通篇看国务院的这份文件，其实重点并不是这个“放松落户限制”，而是促进就业。打头就是一句：“实施就业优先政策创造流动机会，坚持把稳定和扩大就业作为经济社会发展的优先目标，将就业优先政策置于宏观政策层面……确保经济运行在合理区间……创造更充分的流动机会”。

背后应该是，国家渴望通过进一步深化改革，提升人力要素市场的自由流动性，进而在当前复杂的环境下，应对好来自内外的多重挑战，实现经济向更高质量的迈进。

回到房地产，在4月份这个落户放宽政策出台的时候，从券商、媒体、开发商到中介，都极为“振奋”，当时地产股表现也极为出彩。我当时的看法是，反应过度了。这个政策没那么大威力，8个月下来，从房地产市场来看，全国的楼市反而都处在下跌通道（除了深圳、苏州少数几个外），并没有因此而“振奋”。

说明我们当时对这份文件的理解，存在偏差，预期拔得过高了。那份文件宏图大业的实质上是要构建中国的“1亿农转非”，但放松的力度太保守了，政策效果不及预期。

这里我将4月份的旧文重发，与各位探讨。结尾值得再度呼吁：应当将“取消户籍限制”的城市等级尽快扩大到“500万人口以上的特大城市”以及“广州、深圳两个有能力吸纳更多户籍人口的超大城市”。

这几天房地产群在热烈讨论放开落户的事情——4月8日，国家发改委发布《新型城镇化建设重点任务》，券商给的研报主流认为这是“超预期”的政策，并认为对房地产会产生极大刺激。资本市场也给出了正面反馈，万科4月9日大涨超过6%。

我当时的判断是，地产股反应过度了，尽管我也认可这是正面刺激，但是我不认为有那么“石破天惊”。这两日看到，基本又都跌回来了。对地产行业未来我继续乐观，但是基于综合因素，非限于户籍放开此点。

今次主要谈谈我对这个政策的理解。

首先这个政策不是横空出世的，是一个大政策之下的“度行动方案”。所以，我们需要对比五份政策文件，其中，三份主要文件：2014年3月发布的《国家新型城镇化规划（2014-）》、9月发布的《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》、4月发布的《新型城镇化建设重点任务》。以及两份辅助文件，分别是2014年7月发布的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》、2月发布的《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。

只有将这些政策结合起来，我们才能读懂今年的政策，以及它对房地产的影响。